בעקבות נייר עמדת שמוליק והתייחסות ציון מנגד
ראשית, יש לברך על כל יוזמה או רעיון ליוזמה אחרת, אשר יש בה בכדי לקדם את היתכנות הליך השיוך המלא (כלומר בעלות מלאה של החבר על ביתו והקרקע) או מעבר לחלופת האגודה, שאיננה שיוך קנייני לחבר, בו הקיבוץ הוא החוכר הראשי, ובעלי הקרקע מכוח החכירה.
תקציר התייחסות לנייר עמדה מאת שמוליק והתייחסות ציון
לאחרונה, העלה שמוליק במסגרת אתר הקיבוץ הצעה בדבר שיוך קניני מלא, כאשר שמוליק אומד את העלויות כיום בין חלופת האגודה לבין השיוך הקניני המלא.
במסגרת התייחסותי הן להצעת שמוליק והן להתייחסות ציון מטעם ועדת השיוך, עמדתי על השיקולים שיש בהם בכדי לקבל את הצעת שמוליק, ולכל הפחות, לבחון אותה, ובכך לקיים את החלטות הקיבוץ, הסכמי השיוך בין חברים לקיבוץ, ומאידך, עמדתי על הכשלים המבניים, הקיימים כיום בבחירת חלופת האגודה, וכן על הדרך והאופן בו מוצגים הדברים לציבור, בין אם ע"י הנהלת הקהילה, ובין אם ע"י ועדת השיוך.
בנוסף התייחסותי כוללת דברים בנוגע לעול התשלום בו נדרשים חברי הקיבוץ, תושבי שכונות א-ב במסגרת טבלת האיזונים, וכן על כך ש"הקיבוץ" החליט לפתוח את ההרשמה לשכונה ג', מבלי שיש לכך אישור סופי ומוחלט בקלפי, ומציגים לבנים כאילו ההצעה בדבר חלופת האגודה נתקבלה ברוב הנדרש, ועוד לפני כן, כלל לא ברור מהי עמדת הבנקים באשר לאופן נטילת כספי ההלוואה, הן לצורך מימון דמי ההיוון והן לצורך הבנייה בשכונה ג'.
אני פונה ומציע לכולם לקרוא עד תום את הדברים שכתבתי, מדובר במידע חשוב, שמוטב שכל חבר ידע ויפנים.
——————————————————
לכתבה המפורטת:
הקיבוץ איננו זכאי לחזור בו מהסכמי השיוך הקנייני המלא
לכן, דעתי בעיקרה כדעת שמוליק, גם מן ההיבט הכלכלי וגם מהיבטים אחרים ששמוליק לא אזכר. למי ששכח, הקיבוץ כבר איננו קיבוץ (כמשמעו בעבר) וזאת החל משנת 2007, ואף לפני כן, כאשר הקיבוץ החליט על שיוך קנייני (במסגרת תקנון הקיבוץ), אשר בהמשכו, הוחתמו חברים על הסכמי שיוך קנייני, ובאותה נשימה, נקלטו חברים חדשים שהוחתמו על הסכמי קבלה לחברות.
שני סוגי ההסכמים גוברים על תקנון הקיבוץ, כך שכל אמירה אחרת, סותרת את היחסים החוזיים בין החבר לבין הקיבוץ, וגם אם ההצבעה בעניין חלופת האגודה תעבור ברוב הנדרש (רוב של 75% מקרב המצביעים בפועל שהינם 66% מקרב בעלי זכות הבחירה – כך קובע תקנון הקיבוץ), לא ברור מה יהיה תוקפה, אם בכלל.
בנוגע להצעתו הכלכלית של שמוליק, אני סבור כי היא היחידה אשר ברת יישום, מורידה את עול התשלומים הגבוה על החברים הוותיקים (וגם מקרב הלא וותיקים מקבוצת חברי ה- "400"), ומאפשרת להם לשלם אחוז קטן עתה (ובכך לשמר על כספם בגיל פרישה), כאשר יתרת התשלום נדחית למועד מכירה, ולא הורשה!
צודק שמוליק בכך כי חלופת האגודה לכאורה "זולה" יותר היום, אך המימוש הקנייני נדחה, ואז המחיר רק יאמיר והמנהל יוציא שמאות חדשה. מעבר לכך, חלופת האגודה מבקשת לשנות את אורחות החיים, ולהשיב את הגלגל לאחור, ולהקנות לקיבוץ שליטה מלאה על נכסי החברים.
הצעת שמוליק בדבר עריכת תשלומי איזון שכונות א-ג
באשר להצעת שמוליק לגבי עריכת איזון לשכונות א-ב הקיימות לבין ג' לכשתקום, אינני שולל זאת עם כי באחוזים אחרים, אך הדבר נכון וראוי, ופותח צוהר להידברות, שאגב איננה קיימת היום בקיבוץ.
אין בקיבוץ כל הידברות אמיתית; המידע המגיע לציבור איננו מובא בשקיפות מלאה
לטעמי, אין כל דיון ציבורי אמיתי, אין הידברות עם רבדים מקרב חברי הקיבוץ והחלטות מתקבלות "מלמעלה" ומקבלות אישור על ידי אותם גורמים. הדבר אינו מקובל, ספק עם עומד בהוראות הדין, ויש לשלול לחלוטין נוהל זה. אציין כי אני באופן אישי ביקשתי להיפגש עם חברי ועדת השיוך או הנהלת הקהילה ולהציג עמדתי, אך לא זכיתי לכל תגובה.
לגבי אזכור שמוליק לעניין הליך השיוך הקנייני המלא בקיבוץ להבות חביבה, אציין כי יצא לי לשוחח עם חבר הנהלת קהילה שהיה מעורה בהליך השיוך בלהבות חביבה, ושם, בסופו של יום נערכו תשלומי איזון, באופן בו החברים החדשים הסכימו לשלם עבור החברים הוותיקים (מאחר ולותיקים לא הייתה יכולת כספית לממן זאת), תוך התחייבות הקיבוץ להשיב לחברים שנשאו בנטל התשלומים עבור החברים הוותיקים, וכנגד קיימת התחייבות של הקיבוץ להשיב את ההפרש.
לטעמי, הדבר מתקשר לדרך ואופן הבאת הדברים בקיבוצנו לעומת להבות חביבה, שם נעשתה הידברות, היה משא ומתן פנימי והגיעו להחלטות. אני סבור כי אנו רחוקים מכך. יש להבין כי התנהלות זו, הינה בעלת השלכות, ולעומדים בראש המערכת היום, יש אחריות מלאה, לכל מילה או מסמך שיוצא בשם "ועדת השיוך", שמקרבה יש כאלה היושבים בהנהלת הקיבוץ, ואין לאפשר עוד סוג כזה של אג'נדה ניהולית.
לגבי הרעיון של שמוליק לבנייה רוויה (כלומר, בניין רב קומות) זהו בהחלט רעיון מבורך שכבר עלה בדיונים קודמים בסוגיית זכות בנייה נוספת לבן שני בהרחבה, אם כי למיטב זכרוני לא ראיתי כל התייחסות לכך של כל גורם אחר מטעם הנהלת הקיבוץ או המועצה (לרגע שכחנו, יש גם מועצה!)
לגבי התייחסותו של ציון לדברי שמוליק,
בדברי ציון אין כל חדש, אותו קו מגמתי ואותה אג'נדה ניהולית, של מתי מעט
עיון בדבריו של ציון מעלה כי אין כל חדש תחת השמש. ציון ממשיך באותו קו, כי הקיבוץ החליט וכן הלאה וכי הקיבוץ משמר את כוחו וכיוב'. אגב, מי אמר כי זהו רצון "הקיבוץ" ומהו "הקיבוץ" "ההנהלה", "מנהל הקיבוץ", "יו"ר הקיבוץ", ועדת השיוך? תפקידם לבטא ולהוציא לפועל את רצון הציבור, אך לא באמצעות אג'נדה ניהולית, של מתי מעט.
אולי כדאי לעשות סקר ולבחון האם באמת החברים הבינו על מה הצביעו כאשר הוחלט ללכת לכיוון חלופת האגודה? האם היום החברים מסכימים לתשלומי האיזונים כחלק בלתי נפרד מההחלטה ללכת לחלופת האגודה? וגם, האם הציבור כלל רוצה את חלופת האגודה. נדמה כי סקר שכזה, ימנע מבוכה בעתיד.
ציון בחר להתייחס לדברי שמוליק בעיקר על בסיס טבלה שערכה ועדת השיוך, משיקוליה.
בהקשר זה, לבקשת חברים שפנו אליי מקרב שכונות א-ב, אסביר כי ועדת השיוך לקחה את כלל המגרשים הבנויים בשכונות א-ב ולקחה את המגרשים בשכונה ג, וערכה תשלום ממוצע, לפי סוג המגרש על פי החלטת המנהל, ומכאן התחשיב הממוצע.
שכונות א-ב צריכות לשאת בתשלום של מעל ל-100,000 ₪ ביתר במסגרת טבלת האיזונים
לגבי שכונות א-ב המשמעות הכספית היא שבמקום לשלם 29 אחוז לאחר הנחת מנהל של 12% ועדת השיוך/הנהלת הקהילה מבקשת כי נשלם 36 אחוז, אשר ממשמעותו, תשלום של כ-100,000 ₪ עבור "איזוני" שכונה ג'! אני מציע לכל אחד לעשות חישוב עם עצמו, האם סך של כ-100,000 ₪ נומינלי (לפני ריבית והצמדה) הוא סכום שמשפחתו יכולה לעמוד בו.
שוב, חלופת האגודה איננה שיוך ואיננה הקניית בעלות מלאה של החבר על הקרקע וביתו
לגופם של דברי ציון בעניין חלופת הבית (אליה מפנה שמוליק) מדובר בשיוך קנייני מלא- השליטה היא של החבר ולא של רמ"י ולא של הקיבוץ. רמ"י אכן תשלוט בבנייה הבאה, על דרך פתיחת מכרז לכלל הציבור במדינה ולא רק לבני הקיבוץ. זוהי נקודה מהותית, אך לא בטוח שהחשובה מכל, והרי אנו חיים בהווה. מכל מקום, לגבי עלויות המגרשים שעולים, הרי אם הקיבוץ היה עומד בהסכמים וחובותיו כלפיי החברים ומבצע שיוך קניני מלא, מזמן כבר היינו אחרי, והעלויות היו נמוכות יותר.
היתכנות בנייה עתידית של שכונות ד-ה, עוד חזון למועד אם בכלל:
בנוגע לשכונות ד'-ה', במקרה זה, כפי ששמוליק כתב, עוד חזון למועד, אם יאושרו ומה יהיו העלויות לכך, וייתכן כי המנהל ישנה החלטותיו בנדון, כפי שקרה וכנראה אף יקרה. בכל מקרה, לאור שינוי התקנון אותו רוצים להביא, ברור כי למרבית חברי שכונות א-ב הדבר לא יהיה רלוונטי, בעיקר לאור מתן קדימות לבן שני מקרב קבוצת חברי ה-400, אשר הצעה לשינוי התקנון צריכה לבוא להכרעת הציבור.
סוגיית הוותק, עד מתי?
לגבי אמירתו של ציון בדבר פגיעה בחברים הוותיקים, כתוצאה מן המעבר בין החלטה 751 לבין חלופת האגודה, ומנגד הצעת שמוליק להמשיך עם השיוך הקנייני המלא (שעדיין תקף היום כלפיי כלל החברים, וכנראה שגם יישאר ככזה), אין כאן שום דבר שאיננו חוקי ולא ברור על מה ציון נסמך (?) ומנין הוא שואב אמירתו זו. מכל מקום, עד כמה יפרסו ויפרטו עוד את הוותק, ועוד היד נטויה.
בהערת אגב, ידוע לכן, כי מקרב החברים הוותיקים, ישנם יורשים שלא נהנו גם מבית כיורשים וגם במגרש בהרחבה, וציבור זה, לראייתו וגם בעין אובייקטיבית, מקופח ביותר לעומת אחרים שזכו לנתח יפה מאוד מנכסי הקיבוץ. לא ראיתי בהצעת ועדת השיוך כל פתרון אמיתי וראוי לתת לאותם חברים שנפגעו מכך, עדיפות מסוימת או פטור מתשלום איזונים, או יחס תשלומים אחר.
טיוטת הצעה בעניין חלופת האגודה סותרת לחלוטין את תקנון הקיבוץ; הסדרי מימון טובים, אמנם?
ציון מציין בתגובה לדברי שמוליק כי ב"שבועות הקרובים נציג לציבור במועצה הצעת החלטה מפורטת לאימוץ חלופת האגודה… יש פתרונות מימון טובים, שמאפשרים להם לבצע את העסקה מבלי לפגוע ברמת החיים ומבלי להיכנס לקשיים עקב השיוך"
אציין כי יצא לי לראות את אותה הצעת החלטה שתוצג במועצה, אם להיות עדין, מדובר בהצעה שהיא שערורייתית, רוויה בסנקציות יוצאת דופן בחומרתן, שאין להן כל בסיס חוקי או חוזי, ומדובר בהמשך ישיר לדברים שהובאו במצגות שהוצגו לציבור. כך למשל, נכתב, כי: "חברים שלא יפעלו בהתאם להחלטת השיוך…יחשבו כחברים המפרים את התחייבויותיהם כלפיי הקיבוץ…
לא יתאפשר מימוש או העברת זכויות בדירת מגורים (לרבות מכירה, השכרה ו/או העברה ליורשים)
… חברים שמימשו את זכותם לבן ממשיך והם ו/ואו הבן הנקלט לא יפעלו בהתאם להחלטת השיוך, לא יוכלו לנצל זכות לבן נוסף לפי סעיף…להלן והזכות תישלל מהם.
ועוד פנינה: חברים שלא ישלמו, יידרשו לשאת ב"חוב זה יישא ריבית בשיעור פיגורים למשכנתאות…".
כאן המקום להזכיר לכולנו, מה הייתה עמדת הנהלת הקיבוץ –ועד ההנהלה בעניין סוגיית ביטול השיוך שהועלתה לדיון (קצר שחלף במהרה), להלן מקצת עמדת ההנהלה, שבכל מקרה סותמת את הגולל על הצעת הנהלת הקהילה או ועדת השיוך שצפויה להיות מוצגת במועצת הקיבוץ.
להלן, חלק מעמדת הנהלת הקיבוץ, וועד ההנהלה, ינואר 2017:
"כ-220 בתי אב/ותיקים יורשים בגח"א (כ-80%) חתמו על הסכמי שיוך חוזי, בו מודגש שהזכויות מועברות באופן בלתי הפיך.
76 משפחות בשכונות החדשות ובנים נוספים שבחרו לחזור לקיבוץ בהסתמך על החלטות השיוך, שהסכם השיוך הוא הבסיס לקליטתם ובניית ביתם.
בוצעו כ-40 עסקאות צד ג'…
…רעיון ביטול השיוך מציע לשלול זכויות בעלות אופי קנייני אשר ניתנו וכבר נמכרו לחברים, יורשים ורוכשים, ולכן מחייב הסכמה מלאה של כל אחד מבעלי הזכויות –בהעדר הסכמה כזו ייחשף הקיבוץ לתביעה לגיטימית על הפרת הסכם ושלילת זכויות…"
אני מציע איפוא, לבחון היטב את ההצעה שתובא למועצה, וקורא כאן לציבור להתנגד לה.
פתיחת הרשמה לשכונה ג', רותמים את העגלה לפני הסוסים; נעלם ונאלם אחד גדול- עמדת הבנקים לגבי מתן הלוואות משכנתא במסגרת חלופת האגודה:
בנוסף, טרם שמענו או קיבלנו מידע מאת רשויות הקיבוץ האם הבנקים יאפשרו לנטול הלוואות משכנתא ככל וחלופת האגודה תתקבל, או שמדובר במתן הלוואות עסקיות? רצוי לתת מידע זה בהקדם, שכן בחלופת הבית ברור כי כל חבר יוכל לקחת הלוואת משכנתא כמו כל תושב/אזרח במדינה, מה שאינו ברור בחלופת האגודה.
בהקשר זה אציין כי בדפי המידע המוצגים לבנים בעניין פתיחת הרשמה לשכונה ג' מוצגות עלויות שונות: בית+ עלות דמי היוון, כאשר דמי ההיוון מסתמכים על טבלת האיזונים, אני מציע לחדול מהצגת מידע זה, שכן הוא לא קיים בתקנון הקיבוץ. כמו כן, באותם דפי מידע, ניתן להניח כי ההון העצמי הנדרש מאת הבנים הוא על בסיס הנחה כי תינתן הלוואה עסקית ולא הלוואת משכנתא, כך שרצוי ומוטב שתובא בפני הציבור עמדת הבנקים בנדון. לכן, לא ברור על אילו פתרונות מימון טובים מדבר ציון, ומהו הבסיס לכך.
Share this post
מסכים מאוד אם הניתוח של שמוליק ויאיר
רציתי לחדד שתי נקודות:
1. יש מחיר גבוהה מאוד לזמן המימוש!!! לאור העובדה שחלופת האגודה רחוקה עדיין כשנתיים עד ארבע שנים (תלוי את מי שואלים) מיכולת מימוש (תשלום בפועל).
בגלל פער הזמן למימוש אפשר לראות שהיא איננה יותר זולה. רק בשנתיים האחרונות עלה ערך הקרקע ב 20%.
אפשר לראות בחישוב קצר שעם ערך הקרקע ימשיך לעלות ויגיע ל1.5 מליון בעוד שנתיים (, נתחיל לשלם יותר עבור חלופת האוגדה למול אם היינו מיישמים היום את חלופת המגורים (במחיר של 1.2 מליון).
חשוב לדעתי להבין – החלטה היום על חלופת האגודה לא תקבע מחירים – נשלם את האחוזים רק כאשר רמ"י יאפשר לנו לממש. וזה במרחק של שנתיים לפחות!
2. הסדרי איזון ובן שני – המצב הנוצר בשילוב בן שני ורצון לשמר את הסדרי האיזון המוצעים מוזר. בשכונה ג' כבר יקלטו מעל 30 בנים שניים (ככל הנראה מהרישום כרגע). נתון זה אומר שמשפחות שהכניסו בן יחיד יממנו מכיסם את הקלת תשלומי השיוך עבור הבנים שניים. מציע להשאיר את האיזונים הללו בתוך המשפחות – בן ראשון מול בן שני יאזנו ביניהם ללא איזונים נוספים בתוך השכונות החדשות.
שבוע טוב
באשר לחידודים של הרן חשוב שנדייק בהצגת הנתונים:
1. לגבי זמן המימוש – החישוב של הרן ממש לא מדויק! בחלופת המגורים חבר חדש אמור לשלם 58% שהם כ- 700,000 ש"ח. בחלופת האגודה 36%. בשביל להגיע לתשלום של 700,000 ש"ח בחלופת האגודה צריך להגיע לערך קרקע של מעל 1.9 מיליון ולא כפי שהרן ציין.
2. לגבי הסדר האיזון – גם אם נסכים אם ההנחה של הרן שבשכונה ג' יקלטו כ- 30 בנים שניים, הנחה שרחוקה מאוד מהמציאות לדעתי, ונקבל את הרעיון שאיזון יעשה בתוך המשפחות (בן ראשון מול בן שני) – מי יאזן את אותם עשרות משפחות שיקלטו "בן ראשון" ? מדוע שהם ישלמו מעל 50% ואילו מי שבנה בשכונה א' וב' ישלם 29% (הבדל של כ- 150 אלף ש"ח ? האם זה הוגן שעבור אותה זכות בדיוק אנחנו שבנינו כבר נשלם הרבה פחות מאלה שאמורים לבנות בשכונה ג' ?
מציע שלא נבלבל את החברים בנתונים והנחות שגויות שלא מבוססות. בואו לפחות לא נשנה את העובדות!!
12/03/2018
תודה ליאיר סינדליס שכתב בתגובה לנורית וולף ולכל התגובות שבאו בעקבות.
ותודה לליאור תירוש ולהרן שהרים להנחתה לתגובת ציון עם חישובי עלויות מוגזמים.
"שלח לחמך על פני המים" כתבה שפתחה את עיני הציבור ללחץ המסיבי של צוות השיוך והעומד בראשו על חברי הקיבוץ ותיקים כחדשים לצורך קניית מגרשי ביתם בכדי לקדם את חלופת האגודה לצורך הבניה בשכונה ג'.
לחצים שלוו באיום הטלת סנקציות על מסרבי ביטול חתימה יחשבו כהפרת החלטה.
טוב עשית יאיר שהצפת את הבעיה וגרמת לשיח ציבורי אינטרנטי פתוח וחשוב. הרבה חברים צעירים ומבוגרים מתחילים לחשב את צעדיהם לנוכח חישובי עלות תועלת.
שמוליק לשם הציף את חלופת המגורים והבנייה הרוויה שבה לדעתי מצוי הפתרון למצוקת הבניה לבנים שוכרי דירות צעירים וחסרי ממון. כאלה שהוריים אינם מיליונרים והם מוגבלי משכנתא והלוואות.
קניית מגרשי הבתים מרמ"י בחלופת המגורים עדיפה על חלופת האגודה שמחזירה את חברי האגודה לשנת 200, לקיבוץ השיתופי של פעם, שבו חברים היו שפוטי הממסד וחרותם נשללה מהם בכל הזדמנות שנראתה כהפרת תקנונים וחוקי האגודה השיתופית.
יתרון נוסף בחלופת המגורים הוא בקנייה מידית של מגרשי הבתים ללא ספקולציות מיותרות על ערכם של המגרשים לכשחלופת האגודה תעבור.
החיסרון היחידי המידי שאין אישורים לבנייה רוויה בשכונה ג' כלומר בניה בקומת שתוזיל את הבנייה לבני/בנות המשק.
מהלך של בניית 60 וילות במגרשי שכונה ג' יגרור לתפיסת מגרשים שמיועדים לתושבי המקום צעירים, ע"י בני מיליונרים עם יכולות קבלת משכנתא, מה שאין למרבית בני המקום.
הרבה חברים מקבוצת הדרים מעדיפים לעזור לבניהם/בנותיהם באופן ישיר בלא לקנות את מגרש ביתם בכדי שאחרים יממשו את 150 זכויות הבניה שאמורות להיות מוקנות לבני המקום.
גידי שקדי.
לא אכנס כאן לשאלה אם חלופת האגודה היא הטובה ביותר או לא. אני רוצה להתייחס לכך שמספר מגיבים טוענים שצוות השיוך או הממסד החליטו על חלופת האגודה ומטפלים רק בה.כמובן שזו הטעיה של הציבור (שלא לומר פייק ניוז). זו התעלמות מכמה חודשים של דיון ציבורי, בנושא החלופות השונות, שבסופו בהצבעה בקלפי הצביעו 79.12% מכלל בעלי זכות ההצבעה, ובחרו בחלופת האגודה ברוב של 87.41%.
ה"אנשים הרעים" מצוות השיוך ומהממסד פשוט מקיימים את החלטת הרוב, שאגב הוא רוב גדול יותר מהרוב הדרוש לשינוי תקנון.
תגובות לתגובות
אני לא מכירה את החוזה של הקיבוץ מול קבוצת ה- 400, אבל בנוגע לחוזים שהוא חתום מול חברי ההרחבה, הקיבוץ נמצא במצב של הפרת חוזה בלפחות שני נושאים:
1. חלופת האגודה עומדת בסתירה להתחייבות מפורשת של הקיבוץ להפנות אותנו לחתימה על הסכם חכירה ראשי מול רמ"י (חלופת המגורים). נגזרות מכך העלויות שיהיה עלינו לשלם לרמ"י ומעמדנו כחוכרים.
2. התחייבות הקיבוץ לייצר רשימת "שלב ב'":
עפ"י הסכם הקבלה שלנו לחברות, התחייב הקיבוץ שעם מיצוי הרשימה הראשית (צאצאי קבוצת ה- 400), ייצר הקיבוץ רשימת "שלב ב'", הכוללת את כל חברי הקיבוץ בעת הכנתה. בשלב זה, אין לצוות השיוך כוונה להכין רשימה כזו, והמשמעות היא שהמגרשים שנותרו פנויים בשכונה ג', נמכרים לבנים מחוץ לרשימה (עוד בטרם עברה ההצבעה על שינוי התקנון).
לא יתכן שמצד אחד לא ירצו להכין רשימת שלב ב', ומצד שני יגידו שאין רשימה כזו ולכן יכניסו בנים מחוץ לרשימה. הכנת הרשימה אינה עניין של "רצון טוב" או מחווה כלפינו, אלא מדובר בהתחייבות חוזית של הקיבוץ.
אבהיר, כי לרשימת שלב ב' יש השפעה מכרעת על המיקום בתור לאכלוס כל השכונות הבאות. הצטרפות בנים שניים רצויה ומבורכת, אבל היא צריכה להתנהל במסגרת רשימת מסודרת ושקופה.
תמר שלום,
לפני שטוענים להפרת חוזה חשוב לבדוק את הפרטים לאשורם. הדברים הוצגו והוסברו בכנסי הסברה וגם במועצה בה הוצגה הצעת ההחלטה.
1. לטענה כי חלופת האגודה סותרת את ההסכמים עם החברים החדשים – במועצה ב .6.3.18 בה הוצגה הצעת ההחלטה, ניתנה תשובה משפטית מנומקת ע"י עו"ד אייל טלמון שזה אפשרי. יישום חלופת האגודה (לאחר שתתקבל בקלפי ברוב הדרוש, אם וכאשר) יקרה במסגרת תקופת הביניים כהגדרתה בתקנון ובהסכמים ולכן זה אפשרי. בעתיד תמיד יהיה אפשר להתקדם לשלב הסופי שהוא שיוך פרטני אם הקיבוץ יחליט על כך. בהסכם קבלה לחברות כתוב כי "ידוע והובהר לחברים החדשים כי נכון למועד החתימה הקיבוץ אימץ את החלטה 751" – היינו תשלום בגובה 91% מערך הקרקע. בנוסף כתוב בהסכם כי ידוע לחברים החדשים ש"הקיבוץ טרם אימץ את ההסדר נשוא החלטה 979 (לימים חלופת המגורים) וכי הקיבוץ אינו מחויב לאמץ הסדר כאמור או כל הסדר בעל אופי דומה".
2. לטענה כי גם החברים החדשים זכאים לרשום בן / בת לשכונה ג' – בהסכם הקבלה לחברות של החברים החדשים אין כל אמירה / התחייבות לגבי הקליטה בעתיד של החברים החדשים. המקום היחיד בו מוזכרת הקליטה בעתיד הוא החלטות הקליטה מ- 2010 (ס' 7.2) ו- 2013 (ס' 2.2.4) שם מצוין שזה יוגדר בשלב ב' – היינו לאחר השלמת הבניה של 140 מגרשים בשלוש שכונות. בהתאם לכך, נכתב ס' 13 בהצעת ההחלטה הדן בהסדר לקליטת בנים בעתיד.
התייחסות קצרה לדברי ציון.
1. התשובה שניתנה ע"י עורכי הדין של ההנהלה, לגבי הסתירות בין חלופת האגודה לבין חלופת הבית בהקשר החברים הוותיקים, בווודאי שלא הייתה מנומקת, וממה נפשם, שיעלו זאת על גבי הכתב.
עובדתית, נעשו עסקאות בין יורשים לבין חברים, דווחו עסקאות לרשויות המס, נרשמו שיעבודים לטובת החברים (כלומר נושה של הקיבוץ), כך שלומר כי תקופת הביניים היא זו המאפשרת "חזרה מהחלטות", בלתי ברורה.
2.לגבי הסכמי שכונות הבנים (א-ב) "התשובה המונמקת של עורכי הדין הייתה כי לכאורה שכונות א-ב יפסידו במובן הכספי, מאחר וההסכם מול הקיבוץ הוא לגבי החלטה 751 (ואולם, במסגרת החלטות הקיבוץ, החלטה זו נזנחה, אם כי עדיין תקפה -בתקנון).
והרי כי אין לנו כל תשובה מונמקת.
3. אקדים ואומר שאין לי שום כוונה לבנות בית בשכונה ג', הן מוסרית והן מחוסר רלוונטיות, ואולם, טועה ציון, מאחר ובתקנון הקליטה של 2010 נקבע, כך:
"חבר נקלט"- שהתקבל לחברות בגבעת חיים איחוד (להלן: "הקיבוץ") לאחר 13.12.02 שהוא היום הקובע לשיוך דירות… חבר נקלט -לרבות משפחת חברים נקלטת
סעיף 1.6 עקרונות התור בשלב א- יעד הגידול יוגשם, בראש ובראשונה על בסיס עיקרון כי לכל משפחת חברים בקיבוץ, שהיו חברים בקיבוץ ביום קובע (לעיל ולהלן: "משפחה זכאית") הזכות כי הקיבוץ יעמיד לרשותו של לפחות אחד מצאצאיה מגרש חבניצ בית מגורי קבע עבורו…"
סעיף 9.5- מיצוי שלב א' ושמירת זכויות-משפחה זכאית שלא נרשמה לאף אחת מהקבוצות הראשיות (הראשונה והשנייה) תחשב כי שויתרה על זכותה.."
סעיף 1.7- שלב ב'- לאחר מיצוי הזכויות האמורות, היינו לאחר שכל משפחה זכאית קיבלה הזדמנות שווה לצאצא מצאצאיה לבנות ביתו ולהיות חבר בקיבוץ ובכפוף להיתכנות התכנונית יחולו כללי התור שונים במסגרת שלב ב', כמפורט להלן.
2.7 -לאחר מיצוי שלב א', ובהתאם ליעד הגידול ו/או בכלל …תוענק הזכאות להעמדת מגרש לצאצא, למשחו שיהיו חברות בקיבוץ באותה העת. שלב זה יקרא שלב ב'.
ולתקנון קליטת בנים שנת 2013
1.5 החלטה זו תפורש ככל הניתן כעולה בקנה אחד עם עקרונות המסגרת"
2.1. כללי פתיחת הרשמת השלמה
סעיף 2.1.2- היה ולאחר תום ההרשמה כאמור, נותרו מקומות באותה קבוצת משנה לבנייה…תערך פנייה לכלל המשפחות החברים הזכאיות בגבעת חיים (וזאת בין אם נרשמו לקבוצה ראשית ובין אם לאו, ובין אם מימשו זכותם לבן ראשון ובין אם לאו) המזמינה את צאצאי משפחות להירשם לאותה קבוצה משנית.
2.1.4 מבלי לגרוע מהאמור לעיל לא תיפתח הרשמה לקבוצת משנה לבניה למתחם שלישי ("פיטום עליון – שטח המיועד ל-64 יחידות והוא יתרת השטח לבנייה למגורים היום לקיבוץ)…
סעיף 2.2. כללי התור של הנרשמים לרשימת ההשלמה
….
סעיף 2.1.2.2 -חברים זכאים שלא נרשמו לקבוצות ראשיות וביניהם לפי כללי התור של הקבוצה הראשית
הערה: סעיף זה מקבל "דירוג" שני בסדר קביעת התור.
לגבי פרשנות ציון בנוגע ל-140 מגרשים, מדובר בפרשנות שאיננה נקראת מתוך תקנון הקיבוץ, שנת 2010 והמשלים ב- 2013.
סעיף 2.2.4 נהלים אלו יחולו על חברים זכאים אך יהיו בתוקף לצורכי השלמת הבנייה והאיכלוס של יתרת המגרשים הכלולים בפרויקט הבנייה המקורי (140 מגרשים בשלוש שכונות וכן מגרשי יורשים שיהיו רלוונטים…) בלבד.
כפי שציינתי, אכן, אין כל הגיון ואין כל אמת מידה מוסרית (להבנתי) שתעניק קדימות לבן ראשון מקרב שכונות א-ב לפני בן נוסף מקרב חברי הקיבוץ לפני היום הקובע.
ואולם, לפני ש"מפרשים" את הכתוב, רצוי להכירו.
יאיר יקר, באמת חבל. אני מאמינה לך שכל רצונך, וכל הזמן והמאמץ שאתה משקיע, נועדו להביא לשנוי כוונות, לתקן עיוותים ולהשפיע על דעת הקהל המקומי, ואולם "שפת עורכי הדין" בה אתה נוקט, כה זרה לקורא ההדיוט (אני), שיוצא שכרה בהפסדה. היא אינה משרתת את העניין וחוטאת למטרה, כי מול הטקסט הזה שלך, אני מאבדת קשב ורכוז, חשה כקשת תפיסה, ואתה- מאבד אותי. נסה קצת אחרת, כדאי, הנושא חשוב
משחק אינטרסים, חלופת האגודה.
מפגשים רבים קיימתי עם ברוך, איש נחמד, טוב, חרוץ ומלא חוש הומור.
ברוב הפעמים הדגיש בפני שאין לו כל רצון להביע עמדה הקשורה לנושאי השיוך ועל כך הוא מנוע מלקחת חלק בנושאי חלופות השיוך ומטווי הבנייה.
אך אומרים כבודו של אדם במקומו מונח.
צר לי ברוך יקר אבל במסה שהעלית ל"בתוכינו" האינטרסים שלך צועקים לשמיים.
האינטרס לבנות את שכונה ג,' לפי מתווה צוות השיוך, והעומד בראשו ומנהלת השכונה צועקת לשמים.
בשכונה החדשה יבנו ווילות לבני העשירון העליון בני מיליונרים ונדלניסטים למיניהם.
• אין במקמה פרסה, שהעלית ברוך, שום רצון לשמור על בניה ברת השגה לבני הקיבוץ הבוגרים שחיים בתוכנו שנים רבות ללא יכולת לממש בית להם ולבני משפחתם
1. מפני שהם בנים שניים או שלישיים.
2. מפני שידם לעולם לא תשיג את הממון הדרוש.
חלופת האגודה או כל חלופה אחרת תעבור רק עם הבטחת הזכאות לבני הקיבוץ שוכרי הדירות, לממש דיור במחיר בר השגה.
כל זמן שלא יבנו דירות בבניה רוויה, בקומות, הורי הבנים האלה לא יאפשרו התקדמות לשום מטווה.
האינטרסים של צוות השיוך והעומד בראשו מתבהרים יותר ויותר, רק בני מיליונרים ראשונים שניים שלישיים יכלו לממש את 60 הדירות המתוכננות בשכונה ג' .
בשכונות א' וב' בנו בתים שאוישו ע"י בני הקיבוץ ברובם, אבל כבר שם היו בנים ראשונים שידם איינה הייתה משגת ולכן דירות נמכרו ליורשים חיצוניים.
זה מה שיקרה בשכונה ג' לשם יכנסו רק בנים ראשונים בעלי ממון ובנים שניים שהוריהם בעלי ממון. ומכיוון שלדירות רבות לא ימצאו רוכשים מתוך בני הקיבוץ, חלקם מפני שלא הגיעו לגיל חברות. הדירות ימכרו לחיצונים בעלי ממון ומשכנתאות.
כך יתפסו רבים מהמגרשים מאושרי הבניה לא ע"י בני המקום שלהם רובנו מיועדים, את הדירות אלה, אלא ע" חוצנים.
החלטורות של חלופת האגודה או במילה אחרת הבלוף הגדול.
עו"ד אייל טלמון טועה ומטעה. שלב הבנים חלף מהעולם ברגע שבוצעו עסקאות נדל"ן במיליוני שקלים, אכן זה עוד בלוף מבית מדרשים של יועצים משפטיים שאת שכרם גובים מראשי הקהילה ולהם הם מחויבים ולכן על אוזנם הם לוחשים את מה שהם רוצים לשמוע.
מכיוון שהאינטרס שלי לא בקונטקסט הזה, ויש עוד רבים כמוני, אין לחלופת שיוך האגודה סיכוי להתקבל.
חלופת המגורים ובנייה רוויה היא הסיכוי היחידי.
חלופת המגורים שנדחפת בעת הזו היא וירטואליות ואיננה ברת השגה. זה בלוף מעוור עניים, כפי שחגי מרום כתב "לא יהיה כלום כי איין כלום" ובהמשך:
סחורה פגומה, שהיא בגדר אגדת עם שקיומה והיתכנותה הינם מיצג שווא.
גידי שקדי.
רעיה, תודה על הערה הבונה. אנסה להסביר את הדברים באופן נהיר יותר ולא בשפה "משפטית" אם כי הדבר לא פשוט מאחר וכל העיסוק הוא במסמכים, תקנונים, ומצגות שהובאו לציבור שאף הן בשפה משפטית (וגם על כך כתבתי, בעבר), אך כפי שכתבת, אני מקבל על עצמי חובה זו, כלפי הציבור.
לגבי הדברים שנכתבו על ידי אתמול בהתייחס לתגובת ציון לדברי תמר שמיר, אסכם זאת כך:
בין החברים לבין הקיבוץ יש הסכם -חוזה, הקובע כי הדירות משויכות לחברים, נכון הדבר הן לגבי חברים וותיקים (לפני היום הקובע) ונכון הדבר הן לחברים החדשים (שכונות א-ב).
החוזה בין הקיבוץ לחבר -מדבר על שיוך קניני מלא ולא על חלופת האגודה, וכן, מהבחינה משפטית יש הבדל בין זכות של בעלות מלאה על קניי, ממש כמו כל אזרח במדינה הרוכש בית, לבין חוכר משנה- בה האגודה -"הקיבוץ" הוא הבעלים מעצם היותו חוכר ראשי.
תשובת עורכי הדין מטעם הנהלת הקיבוץ כפי שהובאה במועצה, לא נתנה מענה ענייני (לעניות דעתי) לסוגיות שעל הפרק, ונראה כי אין להם ממש תשובות ברורות לפער/הסתירה, בין החוזים של החברים לבין בחירת חלופת האגודה, ומהן ההשלכות על זכויות החברים, במידה והציבור יצביע ברוב דרוש על חלופת האגודה. גם אז אותן בעיות/סוגיות, לא יבואו על פתרון, וזהו בעצם מאין מעגל שוטה.
אכן, אני מנסה לעורר את דעת הציבור, ונכון, יש לקבל החלטות קשות, שתהא להן השפעה על רבדי האוכלוסייה בקיבוץ.
למרות זאת, לטעמי, חלופת האגודה כפי שהוצגה לציבור, הובאה בצורה חסרה, על דרך מצגות שנערכו ברטוריקה מגמתית, ועל כך אני מלין. לא היה דיון ציבורי ממצה ומלא בעניין חלופת המגורים, וגם לא נערך דיון ממצה לגבי התשלום שיש לשלם על הזכות הקניינית המלאה של החבר על הקרקע. למשל, בחלופת הבית יש אפשרות לחברים וותיקים לשלם סכום מועט, בעוד שיתר התשלום נדחה למועד מכירה של הבית (אם החבר ירצה למכור את הנכס (קרקע+ בית) או שיורשיו יבקשו למכור. רק אז יש להשלים את 29 האחוזים מתוך 33 אחוז שהם נגזרת של 91 אחוז דמי היוון עבור מגרש.
בחירה בחלופת הבית, אמנם תשנה את פני הקיבוץ ותעניק לחבר בעלות מלאה על קניינו, אך החלטות החברים עד היום הובילו למקום זה, לכן, שכל אחד ישאל עצמו, האם הוא מעוניין לשוב לאחור.
חשוב להבין, כי בחירת בחלופת הבית ולא חלופת האגודה, נכון למצב הדברים כיום, תמנע "מהקיבוץ" או צוות מנהלת הבנייה של שכונת הבנים, שליטה מלאה בזהות הנרשמים (ולא תהיה עדיפות לבני משק, יורשים וכיוב').
בהתייחס לפרשנותו של ציון לגבי זכות הבניה של חברי שכונות א-ב בשכונה ג', אני סבור כי פרשנותו של ציון איננה עולה בקנה אחד עם הכתוב בתקנון, והתקנון, נרצה או לא נרצה, מעניק זכות לבני שכונות א-ב להירשם לשכונה ג' (אך יש תנאים לכך). אין זה אומר שאני סבור שזה נכון וראוי כי חברי שכונות א-ב יבנו בשכונה ג' לפני בנים שניים (למשל) אך אין זה אומר שוועדת השיוך כפי שציון כותב, יכולה להביא יחד עם ההצבעה על חלופת האגודה, את שינוי התקנון לגבי בנייה עתידית בשכונות ד-ה.
תיקון טעות בפסקה האחרונה כתבתי חלופת המגורים והתכוונתי לחלופת האגודה.
חלופת האגודה שנדחפת בעת הזו היא וירטואליות ואיננה ברת השגה. זה בלוף מעוור עניים, כפי שחגי מרום כתב "לא יהיה כלום כי איין כלום" ובהמשך:
סחורה פגומה, שהיא בגדר אגדת עם שקיומה והיתכנותה הינם מיצג שווא.
גידי,
יש מספר סתירות בין הדברים שאתה אומר ופועלך משרת את האינטרס ההפוך מזה שאתה לכאורה מקדם.
ראשית, ההנחה שלך שרק מיליונרים יכולים לבנות בשכונה ג' רומזת שהבנים בשכונות א' וב' הם מיליונרים וההכללה הזאת רחוקה מאוד מהמציאות ואף פוגעת בחבורה שלמה של בנים והוריהם שבמאמצים רבים העזו והצליחו לגייס את הסכומים הדרושים, והיום שוברים את הראש איך ייגייסו את התוספת עבור הקרקע ביום פקודה.
חלופת הבית יותר יקרה לבוני שכונה ג' ולכן היא תביא לכך שרק מיליונרים יוכלו לבנות שם.
האשלייה שניתן יהיה לבנות בנייה רוויה בשכונה ג' מטעה את הציבור כיוון שאין שום היתכנות בשנתיים שלוש הקרובות לשינוי תב"ע אזורי שיאפשר זאת על אדמות מתוכננות כמו שלנו.
גם החשיבה שבנייה רוויה תהפוך את הבתים לזולים מאוד היא מופרכת. רק תשווה מחיר של בית חדש של 100 מטר בבניין קומות "מחיר למשתכן" בחדרה (בית אליעזר או אולגה) ולא תמצא שם דירה בפחות ממיליון וחצי, שזאת העלות של בית במודל D בשכונה ג'.
הפיתרון האמיתי לבנים שאינם מעוניינים למשכן את עצמם לדעת ל 25-30 שנה היא רכישת בית של יורשים. נכון שזה בית ישן ולא מהניילונים אך מאפשר חיים קהילתיים לא פחות איכותיים ממגורים בבית חדש.
בכדי שמחירי בתי יורשים ירדו ויעמדו על מחיר סביר, חלופת האגודה עדיפה משתי סיבות:
בניית שכונה ג' תציף את היצע הדירות הפנימי בגח"א ולכן מחיר הדירות של יורשים עשויה לרדת.
לא ברור עדיין מה יהיה מחיר השיוך לבתי יורשים אך אם היורשים משלימים את השיוך לפני המכירה, ייתכן וישלמו פחות מאשר יישלמו הרוכשים לאחריה ולכן אינטרס מובהק של המעוניינים לכוש דירת יורשים היא ירידת הערך של הדירות האלו.
לכאורה נשמע הזוי שהאינטרס שלי יהיה ירידת הערך של הנכס העיקרי שלי, אך מכיוון שאני מעוניין שאחד הבנים-נכדים שלנו ירש את הבית שלנו כשנלך לעולמנו והיורש יצטרך להתחשבן עם האחים שלו על ערך הבית, עדיף שהסכום הזה יהיה קטן ככל האפשר.
לא באנו לגח"א להתעשר ולא למקסם את ערך הנכסים שלנו כי אם לחיות בקהילה איכותית, יוצרת, נעימה ומכילה בעלת ערבות הדדית גבוהה, חינוך איכותי ותרבות מפותחת.
מציע שתחשוב על זה