צפריר, התבשרנו על הקפאה של הבנייה בקיבוצים, מה הרקע לכך?

גבעת חיים אימצה בשעתו את החלטה 751 של מנהל מקרקעי ישראל (שינויים במבנה ארגוני והקצאת קרקע של קיבוץ) שהיוותה בסיס לשיוך דירות, המקנה זכויות הנחה מפליגות לפי הוותק ביום הקובע. ע"פ ההחלטה, בעל 40 שנות וותק יהיה זכאי ל80% הנחה, וצריך לשלם רק 11% מערך הקרקע. אולם מי שהתקבל לחברות אחרי היום הקובע צריך לשלם את מלוא הסכום (91% מערך הקרקע). מבחינת עלויות מדובר בדמי היוון של לפחות 750,000 ש"ח. מבחינתנו כמובן שמדובר בסכום גבוה, וההחלטה הזאת בעייתית כיוון שהיא חוסמת קליטה.

לאחר הרבה נפתולים, קיבלה תוקף עוד החלטה (שנקראת היום 1155) שקובעת הסדר שונה ולפיו כל החברים יכולים לשלם מחיר אחיד של 33% כדמי ההיוון, ללא הבחנה בין חבר חדש לוותיק.

הפער בין שתי ההחלטות האלו יצרו קונפליקט חברתי מאוד ברור בין צעירים לוותיקים. כדי שהנכד יוכל לקבל הנחה של 75%, הסבא צריך לשלם פי שלוש ממה שהיה אמור לשלם בהחלטה המקורית.

קיבוצים שחתמו בשעתו על ההחלטה הראשונה (751) זכאים לבחור בין שני המסלולים (גבעת חיים איחוד בינהם). בית המשפט העליון הותיר אופציה של שיפוי (סוג של פיצוי) פנים קיבוצי ע"י המשפחות הנקלטות מבלי שהוא יקבע את הפרמטרים שלו, וזה עדיין לא יושם בשום מקום.

עשינו בדיקה שמאית שמלמדת שבגבעת חיים איחוד, גם אם הנקלטים יפצו את הוותיקים על הפער של 20% , עדיין התוצאה תהיה זולה יותר לנקלטים.

לאחר קבלת ההחלטה, המינהל עדיין לא היה ערוך ליישם אותה, ונוצר מצב מאוד זמני, שאנשים חשבו בטעות שהוא מצב של קבע. בגלל השיתוק והמאבקים המשפטיים שלקחו שנים, אפשר היה, תחת השיתוק הזה, להתקדם והמינהל הסכים לתת היתרי בנייה. גבעת חיים איחוד ניצלה את חלון ההזדמנויות הזה באופן מסיבי מאוד.

אלא שחלון ההזדמנויות הזה נסגר בגלל שני תהליכים שהתרחשו:

באחד, קיבוצים מסוימים ניצלו את המצב לרעה וגבו סכומי כסף אסטרונומיים מהנקלטים ולא התנהגו בצניעות.

מצד שני, ראשי התנועה הקיבוצית דרשו להפוך את המצב הזמני לקבוע ודרשו להוציא את המנהל משטח הקיבוצים בטענה שזה "שלנו".

שני התהליכים האלו הובילו למה שאנחנו קוראים "מכתבו של מנהל המינהל מאוקטובר 2012", שאומר "עד כאן! אני עוצר את המהלך, מעתה מי שרוצה לבנות במרכז הארץ צריך להפקיד ערבות בנקאית של 200,000₪." נכון לרגע זה, אין אפשרות לקיים מהלך של קליטה עם בנייה כדין ללא שום תשלום.

ש – ז"א אומרת שמי שירצה לבנות בשכונה המתוכננת בפיטום העליון יצטרכו להניח, בנוסף לעלויות הבנייה, גם ערבות בנקאית של 200,000₪?

צ – נכון. בינתיים המינהל לא ערוך, אבל כשהם יהיו ערוכים, הם יאכפו את ההסדר כלשונו, לדוגמה, מי שהתקבל לחברות עד מרץ 2007 יצטרך לשלם רק מקדמה בסך 3.75% ושאר התשלום ידחה. לעומת זאת, מי שהתקבל לחברות אחרי מרץ 2007 יידרש לשלם את מלוא התשלום מיד. המינהל לא יודע איךלטפל במאות ואלפי חברים שהתקבלו לחברות אחרי מרץ 2007, וקיבלו היתר בנייה כדין מבלי שום התראה מהמינהל. מדובר בהחלטה מסובכת מאד ליישום. זה תפוח אדמה לוהט שאף אחד לא יודע בדיוק איך להתייחס אליו ואנחנו לא יודעים מתי הוא יבשיל. אבל כשזה ייקרה, היכולת לקבל היתרי בנייה תהיה שונה לחלוטין. כלומר, כנראה קשה ויקרה יותר.

 ש– אז איך ממשיכים הלאה ?

צ – שמים מאתיים אלף ₪ ערבות בנקאית וממשיכים. כשהתחלנו לבנות, הסכומים שהוצגו אז נתפסו כגבוהים מדי, ואנשים הגיבו אליהם באופן קשה. היום אנשים התרגלו לסכומים אלו וגבוהים יותר. זה לא סכום שחוסם את העניין. בגבעת חיים יש עכשיו תחושה של שובע. בכל מה שנוגע להמשך תהליך הקליטה רק אם הורים ידרשו לבנות – נבנה, אבל אני לא מבחין בדרישה כזאת עכשיו. אנחנו הצלחנו לקלוט מסה כזאת כי התמודדנו עם המצב של אי הודאות. עבדנו כל הזמן בתחושה שמחר זה יכול להיגמר – וזה מה שקרה. אם זה היה קורה שנה יותר מוקדם, זה היה תופס את השכונה הנבנית עכשיו ואז היו צריכים בעצם לשלם יותר. המחיר של – לא להמשיך ולבנות עכשיו, גם בעלות יותר גבוהה, הוא שמאוחר יותר זה יכול להיות אפילו עוד יותר מסובך ויקר.

 ש – יש מחשבה עכשיו, כהתמודדות עם המצב של הצעת אופציות יותר יצירתיות, בתים קטנים וכו'?

צ – כן. כשהתחלנו הצענו רק שלוש אופציות של מעטפת מלאה ואז באו הורים ודרשו דגם יותר זול. לשמחתי הם צדקו והדגם הקטן שנבנה היה כרטיס הכניסה של הרבה משפחות לפרויקט. אם תהיה דרישה לבנות פחות מ100 מטר, נוכל לעשות את זה, ובפרויקטים שאני מעורב בקיבוצים אחרים עשינו את זה. אבל בשביל זה צריך פרטנר, לא מתעסקים בתרחישים תיאורטיים. עד עכשיו הצלחנו בגלל שהייתה דרישה והיה צימאון, עכשיו אנחנו רוויים כארגון. אני חושב שאסור לעצור אף פעם, אבל יש כאלו שחושבים אחרת ואומרים "מה בוער?". יש קונפליקט. יש כאן ערך מתנה והוא הולך ונשחק, אבל צריך הורים שיבואו וירצו את הדבר הזה.

 ש– אנחנו נמצאים באמצעו של התהליך, 76 מתוך 140 יחידות, אז איך אתה רואה את התהליך בדיעבד, כמי שבמובנים רבים עמד מאחוריו?

צ – כולנו עשינו כברת דרך עצומה. המקצוענות והבגרות שמגלים עכשיו המשפחות הנקלטות, ואני מקווה שגם אנחנו, היא תולדה של הדרך שעשינו. בהתחלה היה קשה מאוד. ניסיון צוברים מטעויות. אנחנו בתהליך של הפקת לקחים מתמיד, מנסים להשתפר. יש לזכור שבהתחלה המשתכנים, השקיעו כל כך הרבה כסף על רעיון שלא היה בטוח לחלוטין. זה שהיום זה דבר שאף אחד לא מפקפק בו – את זה לא ידעו אז.

היינו אז הרבה יותר מתוחים, במיוחד עם ה-22, התחלנו בשיווק ללא הסדר מימוני מתקבל על הדעת. זה סוג של "נס" שזה קרה.

הם היו מתוחים, אנחנו היינו מתוחים, אבל התגברנו על זה. בגבעת חיים יש בד.נ.א. אלמנט של הכלה, זה קיבוץ של פסיכולוגים, יש סבלנות. כל הדברים האלה משפיעים על זה שאנחנו יכולים להתחיל כזה פרויקט ולסיים אותו בהצלחה. יש יותר דגמים, יש יותר בחירות אישיות. זה בהחלט מראה משהו.

 ש – אבל יש מתחים סביב האופי של גבעת חיים מבחינה תכנונית והיו גם סביב השכונה?

צ – מבחינתי מי ששם הרבה כסף על הבית שלו זה מישהו שאני צריך לתת לו הרבה כבוד והרבה מקום, ולחשוב איך אני יכול ללכת הכי רחוק לקראתו, מבלי שזה יפגע בפרויקט. ולכן הדיאלוג שלמדתי ושאני שואף לנהל עם כל הדורות הוא תמיד ענייני, שעוסק בעיקר. לא נתקלתי בגישה קנטרנית מצד המשפחות. לדוג' הדיון שהתפתח על כביש 9 (הכביש הפנימי בשכונה החדשה שנבנית כעת) נעשה דיל שאומר: תנו להתקדם ואז נשוב לדון בכביש 9. אלו שרצו את הדיון, כאן ועכשיו, ויתרו, אפשרו לנו ולחברים שלהם ללכת קדימה. ועכשיו אנחנו מבטלים את הכביש. אני רואה בכך דוגמה לעבודת צוות. מצאנו עמק שווה להתקדם מתוך כבוד והערכה הדדית של האינטרסים, ואני מעריך שהתוצר יהיה לשביעות רצון כולם. זאת תוצאה של יכולת הידברות גבוהה.

 ש – וכשהתחלנו, הדינמיקה הזאת לא יכלה לקרות? לא היו בשלים לכך?

צ – מאוד יכול להיות שזה נכון, צריך להבין, בשביל ההורים אז, היו כאלו שהאמינו עד הרגע האחרון שגבעת חיים תממן, ש"יהיה בסדר". ההסכמים שעשינו, במושגים הקיבוציים של אז, היו דבר מזעזע. המילים הקשות…הגבולות… כשהגיעו ההסכמים, משהו התרסק ונפל, אבל עדיין, כולם בנו ונשארו. אין פרויקט שלא עובר משבר קשה. אבל היום אנחנו מכילים יותר בקלות את החרדה של אנשים ששמים את כל כספם בפרויקט.

 ש – אבל זה לא רק המתח הכלכלי, זה גם הלחץ להגשים חלום מסוים, וחיבור שלו למציאות.

צ – נכון, זה גם מרכיב. המפגש בין החלום למציאות הוא דרמה. לפעמים הוא מרסק, לפעמים אתה מצליח לזרום. בגבעת חיים הצלחנו להפגיש לא רע בין החלום למציאות. הקליטה היא התגשמות חלומות של רבים, אבל אני מסכים שברמת המיקרו יש מחירים. אבל גם ברמת המיקרו, בסופו של דבר, אנשים הצליחו להגשים מהחלום הרבה יותר ממה שיכלו בתנאים אחרים. כמה אנשים זכו בפריבילגיה הזאת של להיות חלק מגבעת חיים איחוד? אין מקום כזה!

זה מעולה שיש ויכוחים כל עוד גם זזים. אני אוהב אותם, בכלל, אני עצמי שנים, הייתי אאוטסיידר, זה מצחיק אותי שאני מייצג את הממסד. יש קיבוצים שמתווכחים כל היום, ועצם זה שמישהו לקח כיוון, ישר מכסחים אותו. זה טוב שיש אופוזיציה, זה טוב שיש דעות שונות.

 ש – האם לא הרגשת שבכל המהלך הזה נשמעו פחות מדי קולות אחרים? שהיה מהלך ברור של קבוצה שדוחפת לכיוון מסוים, ושבדרך איבדנו קצת את הקולות האחרים?

צ – אנחנו עשינו מהלך מקיף של גיבוש פרוגרמה עם צוות מאוד רחב. מאוד מצער אותי שאין ולא היו מספיק נשים שמעורבות בעולם הזה של התכנון. אבל גם עיניים אדריכליות חיצוניות מעידות שנעשה ניסיון לבנות בצניעות ובטעם. לא היו אז קולות אחרים. בחרנו אדריכל מתוך שמונה, עשינו פרוגרמה עם צוות של 12 איש ושיגענו את האדריכל. אחר כך התחילה תופעה של ביקורת של אנשים שנבעה מהחוש האסתטי שלהם, ויכול להיות שהיה מקום לכך, אבל היא הייתה בדיעבד. בין שתי השכונות עשינו תהליך משמעותי של הפקת לקחים. מפגש עם האדריכל, תהליך בדיקה של הדגמים והם השתפרו! גם בשאלת תפיסת השכונה עשינו דרך, והדוגמה היא כביש 9 שיהפוך למדרחוב. ברור שיש דברים שהיינו צריכים לעשות אחרת, לדוגמה, לא קלטנו שכביש המעטפת של הקיבוץ יעבור בלב השכונות. זה טריוויאלי, איך לא שמנו לב? קשה להסביר. זאת עובדה. גם אנחנו בני אדם… יש דברים שאתה לא רואה, זה נורא מסובך. אייל, לזכותו יאמר, ישר קלט את זה.

 ש – נכון, לכן שיתוף ציבור זה דבר נורא חשוב שמעלה את כל הדברים האלו.

 צ – יש פה שיתוף ציבור ברמה מאוד גבוהה, אבל אם רוצים להתקדם צריך לקבל החלטות ולפעמים אנשים לא מרוצים. גם לא מובילים שינוי כה מורכב לפי השוליים, לא במובן של אנשים, אלא במובן של רעיונות שקשה יהיה מאוד להשיג אותם. אתה רוצה גם איכותי, אבל גם מציאותי. יש פה מערך תן וקח מסובך. אבל עדיין, אין דבר יותר חשוב מאופוזיציה ודרישה לבדוק ולחקור. זה שאני לא תמיד מקבל הכול, ולא תמיד מוכן לעצור, זה דבר אחר. אבל אני משתדל לנהוג תמיד על פי העיקרון הזה.

צריך לזכור שתמיד כשעושים שיתוף, מי שמדבר הוא מי שיש לו בעיה, אבל לידו יושבים 2-3 ששותקים וחושבים שמה שנעשה זה בסדר גמור. אין דבר שלא עבר בקלפי, ברשות ובסמכות. הקיבוץ כארגון מסובך מדי, ומה שקורה הוא שהניהול של הארגון הזה זה מאוד מסובך, ומי שנדרש לעשות את זה נדרש להרבה מאוד מומחיות.

 ש – במובן הזה, מה המקום של וועדת תכנון היום, והדרישה להרחיב אותה מצוות של מומחים לוועדה יותר רחבה הכוללת גם נציגי ציבור?

צ – כל 2012 הקדשנו לתכנון תכנית אב שנשענה על ציבור מתנדבים. צוות המומחים פעל כצוות מומחים שהגיש תכנית וקיים דיון פתוח. זה היה הליך פתוח שעיצב את החזון של גבעת חיים קדימה. עכשיו התחיל לעבוד צוות תכנון רחב ונראה איך הדברים עובדים. בגבעת חיים תהליך קבלת ההחלטות הוא יותר דמוקרטי מלא דמוקרטי.

 ש – למה התהליך של בחירת ועדת תכנון לקח הרבה זמן?

צ – יש כאן שני מישורים שונים. במישור הפוליטי, המזכירות עומדת על שלה וזה לגיטימי, ולא מוכנה לקבל דרישות. יש החלטה, נבחרה וועדה וזהו.

דבר שני הוא תפיסת העולם שאנחנו עובדים לפיה, המבנה הארגוני של גבעת חיים השתנה. בשנות ה-90 מוסד האסיפה שלט, הגיעו בממוצע 3 אנשים לאסיפה ומה שהמזכירות הביאה היה עובר באופן אוטומטי. לא היה שום דיון ציבורי מחד, ומאידך כל הוועדות נבחרו בקלפי. הקמת המועצה כ"בית תחתון" של האסיפה החייתה ונתנה עומק לדיון הציבורי בגבעת חיים. על בסיס זה הפסקנו את תלות הוועדות באסיפה כי מקור הסמכות השתנה. ברגע שנוצר גוף של 30 איש שהוא בעמדת פיקוח, זה בסדר שהוועדות ממונות, ואז גם אין "מרוץ סמכויות" בינן לבין המועצה והמזכירות, ונמנע הוויכוח של "גם אני נבחרתי באסיפה". הייתה תקופה שהוועדות שקעו, ועכשיו זה פורח מחדש. אין מהלכים משמעותיים של וועדת תכנון שלא קיבלו את אישור המועצה או האסיפה. מבחינתנו הדיון המשמעותי קורה במועצה. הפרקטיקה היא לא לבצע מחטף אלא לתת אפשרות להציג את הנושא, לשמוע תגובות, להביא אותן בפני הצוות שמטפל. להעלות אותו לוויכוח במועצה. זאת התשובה הבסיסית למתח שבין הציבורי למקצועי. יחד עם זאת, התקבלה הטענה שיש להרחיב את צוות התכנון וזה מה שקרה.

 תודה רבה על ראיון מעניין. הנושא אכן מאתגר ונשמח להתעדכן בהמשך…