כמה הערות (והארות) לגבי בקשתך להתייחסות לפרויקט המרפאה הציבורית ובית מרקחת בגבעת חיים איחוד. הנתונים ששלחת מאפשרים תגובה כללית בלבד. תגובתי היא רלוונטית לגבי הערכת כל פרויקט עסקי למטרות רווח, ללא חשיבות אם מבוצע בישראל או בכל מקום אחר בעולם. נושאים שוליים עשויים להשתנות, אולם עקרונות הערכת פרויקט עסקי המוצע נשארים קבועים.

לשם רקע בלבד, ב 15 השנים הראשונות בקריירה המקצועית שלי בארה"ב עסקתי בהערכת ייתכנות כלכלית, הערכות והמלצות לפרויקטים כלכליים למיניהם כולל שטחים תעשייתיים וקמעוניים.

הערתי הראשונה מתייחסת להשקעה שמשולמת רק לאחר 13 שנה (לפי נתון ששלחת).  השקעה מסוג זה נחשבת לנחותה ביותר, ואני מופתע שגורמים מחליטים יעריכו וימליצו פרויקט מסוג זה ככלכלי וכדאי. ההנחה היא שלא מדובר פה בפרויקט למטרות צדקה, אלה בפרויקט עסקי למטרות רווח.                                                           הפרמטרים הכספיים של פרויקט מוצלח חייבים להיות טובים בהרבה יותר על מנת לצור מקורות נוספים של הכנסה עתידית שתביא בעקבותיה לשיפור רמת החיים של כל תושבי הקיבוץ.

במה הדברים אמורים? הכנסה עתידית מהמבנה למרפאה ציבורית ובית מרקחת, כולל כל זרם הכנסות נוסף שקשור לפרויקט זה, כולל הכנסה עתידית מהשכרות אותו חלק של המבנה שכרגע אינם מושכר—(תחזית הכנסה מהשכרה עתידית זאת צרכה להיות משוקללת כלפי מטה בשיעור סיכון מסוים, במקרה שרק חלק מהשטח הנוסף יהיה מושכר, או כל השטח יהיה מושכר, אולם בשיעור השכרה למטר מרובע נמוך יותר), כל זה צריך להעריך מול ההשקעה הנחוצה למטרת הפרויקט הנ"ל.

ההשקעה הנחוצה כוללת את הוצאות המרת חלק מהבנה למטרת הפרויקט, כולל שיפור תשתיות—(קרקע, כבישים, דרכי גישה נוספות, חניה, מים , חשמל, חימום\קירור, אלקטרוניקה, סימון, ביטוח בניה ורישיונות בניה),וכמו כן את כל הוצאות שיפור –בנין עתידיות ותחזוקה שוטפת. כמו כן, בחישובי הכנסה נקייה (רווחים שנתיים) צריך לכלול את מס הכנסה. (אינני בקיא בחוק המס הישראלי, אולם בארה"ב מס רכוש נחשב גורם חשוב באומדן הוצאות הפרויקט). המציאות הישראלית עשויה להשתקף בסוגי הוצאות נוספים. הוצאות פחת ואמורטיזציה שנתיות, הוצאת שכר עבודה, ניהול, ביטוח ואחרות, כולן צריכות להשתקף בחישובי ההכנסה השנתית הנקייה (רווחים שנתיים).

תחזיות של תזרים מזומן שנתי – (פה לא כלולים פחת ואמורטיזציה שאינן הוצאות במזומן), צריכות להיות מהוונת לזמן הנוכחי (הווה) על מנת להגיע לאומדן של ערך נוכחי נקי (NPV ) ושל שיעור תשואה (ROI ) מהפרויקט של המרפאה הציבורית ובית המרקחת.

אפילו אם אומדן שיעור התשואה הוא חיובי (מעל אפס), כשלעצמו זה עדיין לא מצדיק החלטה לממש את הפרויקט.  שיעור התשואה של הפרויקט המדובר חייב להיבדק מול שיעורי תשואה של פרויקטים אלטרנטיביים, כולל אלטרנטיבה של קיום השימוש הנוכחי במבנה, בנוסף להשכרה פוטנציאלית של שטח המבנה שלא מושכר כרגע למטרות רווח. כל הנושא הזה חייב להיבדק בקפדנות, אולם במהירות יחסית כי זמן הוא כסף.

בקיבוץ ישנם הרבה אנשים בעלי ידע עסקי (וגם לא עסקי), והם כולל מקורות ידע חיצוניים עשויים לתרום רעיונות השקעה שכדאי שיבדקו בקפידה כאלטרנטיבה לפרויקט ההשקעה במרפאה ציבורית ובית מרקחת. זמן שווה כסף.

צפי חשוב מאוד: פרויקט שמשולם רק לאחר 13 שנה מוכרח להיות בעל שיעור תשואה על השקעה (ROI) קרוב לאפס.  במקרה זה הקיבוץ יהיה במצב משופר בהרבה אם שבעה מיליון שקל יושקעו בחשבון בנק נושא ריבית.  ריבית בנקאית תיתן שיעור תשואה מעל ומעבר לזה של פרויקט המרפא הציבורית. (כל זאת בהתאם לנתונים שנשלחו אלי).

לסיכום: המתנה של 13 שנה על מנת שההשקעה תשלם את עצמה זה כמעט נצח.                                            פרויקטים מוצלחים משלמים את עצמם תוך 3 או 4 שנים ולעתים אף מהר מזה.

הנושא מזכיר לי ציטטה של כלכלן אנגלי מפורסם, ג'ון מיינדרד קיינס ( John Maynard Keynes). כאשר נשאל לגבי תחזית כלכלית לעוד 10 שנים, תשובתו היתה: "שימוש בטווח ארוך זה עיקרון מטעה לגבי עניינים שוטפים. בטווח הארוך כולנו מתים". ב-13 שנים כולנו "מתים מאוד".

אמרתי מספיק.

מאחל לכל תושבי גבעת חיים איחוד, הצלחה בכל דרך שיבחרו.