נתחיל מהקל לכבד: הסדר שימושים חורגים עתידים כולל 2017 עד 2019, אינו שייך לשיוך הדירות שלנו ועלינו לעבוד במקביל לשיוך הדירות ולסיים את הסדר שימושים חורגים עד סוף דצמבר 2021, סוף התקופה של הסדר הביניים. כל זאת על מנת שנוכל, כקבוץ, להגדיל את ההכנסות הכספיות לקיום הקהילה.

כרגע עומדת לפנינו אפשרות אחת, יחידה ואמיתית של הגדלת ההכנסות: המשך בנייה והרחבת המרכז המסחרי ולכן, על מנת שרמ"י תאשר המשך הבנייה במרכז המסחרי, אנו חייבים להתקדם בפיתרון השימושים החורגים ברחבי הקיבוץ כולו. אין שום דרישה של רמ"י לאישורי בניה במרכז המסחרי כתלות של הסדרת שיוך המגורים – להיפך. רמ"י מתנה ומנצלת כמנוף את הסדר שימושים חורגים כתנאי להסדר שיוך הדירות.

סביר מאוד שנצטרך לשלם סכום שינוע בין 5-10 מיליון שקלים להסדר שימושים חורגים, אבל יש לראות את הסכום כהלוואה עסקית שתצורף להשקעה הענקית של בניית המרכז המסחרי ותוחזר דרך הרווחים שנייצר בהרחבתו.

שנית, יש לזכור ולהבי ןשחברי הקיבוץ שגרים בשכונות החדשות (א'-ב') וגם דור הביניים שגרים במגורים עם ותק של פחות מ-15 שנים לפני היום הקובע (מרץ 2007) חשופים לתשלום של 91% מערך הקרקע, לפי חלופה 751  שהקיבוץ אימץ והכניס לתקנון הקיבוץ ועליה חתומים חברי שכונות א'-ב' בחוזה מול הקיבוץ.

מכיוון שמתקיים דיון ער באתר הפייסבוק של גח"א, בעניין עלויות שיוך הדירות, אנסה לחשב שוב וביתר פירוט את העלות הכספית של השיוך לחברים, לפי הנתונים העכשוויים כיום. כמובן שהסכומים עלולים לגדול אבל הלוואי שבועת הדיור תתפוצץ ואז יש גם סיכוי לירידה בתשלומים.

1- ערך המגרש של 350 מ"ר עבור חברים ותיקים (277 בתי אב). במידה והולכים לחלופת המגורים הוא כ-1.112 מליון שקל, על פי השומה האחרונה שקיבלנו. במידה ונבחר בחלופת האגודה (בעיני לא סביר) הסכום קופץל-1.8 מיליון שקל. בחלופת המגורים, ישלמו החברים הוותיקים 33% מערך הקרקע (1.112 מליון שקל) ולכן הסכום הוא 366,700 שקל.

2- ערך המגרש של 350 מ"ר עבור חברים חדשים (שכונות א'-ב'-ג') במידה והולכים לחלופת המגורים ואותו הדבר בחלופת האגודה הוא כ-1.8 מליון שקל. בחלופת המגורים החברים החדשים ישלמו 33% מערך הקרקע (1.8 מליון שקל) ולכן הסכום הוא 594,000 שקל.

3-מע"מ 17% על 33% מערך הקרקע לחברים ותיקים הוא 62,300 שקל

4-מע"מ 17% על 33% מערך הקרקע לחברים חדשים הוא 100,980 שקל

5- 3.75% מערך הקרקע של 1.112 מיליון שקל (חברים ותיקים) מביא אותנו לסכום של 41,700 שקל

6- תוספת לכל מ"ר מעל 141.5 שווה (160מ"ר/1,300,000 שקל) שמביאה אותנו למחיר של 8,125 שקל לכל מ"ר נוסף מעל 141.5 מ"ר.החישוב באחוזים לתשלום של כל מ"ר מעל 141.5 מ"ר (29.25% = 3.75% – 33%) ולכן 8,125 שקל כפול 29.25% מביא אותנו לסכום של 2,376 שקל על כל תוספת מ"ר בין 141.4 מ"ר ל 160 מ"ר.

בית אב ביום הקובע (277 בתים)שירצה לשלם רק 3.75% מערך הקרקע (41,700 שקל) (זכות המוקנה לו ביום התשלום והיתר בעת מכירת הבית) + מע"מ 17% מ-33% של ערך הקרקע (62,300 שקל) יהיה חייב לשלם 104,000 שקל.

במידה והבית הוא 160 מ"ר, כלומר תוספת של 18.5 מ"ר מ-141.5 מ"ר (גודל זכויות הבנייה במידה שנאשר את הגדלת חלקת המגורים) יש להוסיף 2,376 שקל כפול 18.5 מ"ר שווה סכום נוסף של 44,000 שקל.

איך וכמה נשלם (277 בתי אב ביום הקובע) במידה וניקח הלוואה או משכנתא דרך הבנק עם ערבות של הקיבוץ,בגלל גיל החברים הותיקים (בלי ערבות הקיבוץ, הבנק לא יאשר משכנתא לחברים מבוגרים).

משכנתא לבית של 160 מ"ר בסכום של 148,000 שקל ל-10 שנים, בריבית 2.5% (פריים 1.75% + 0.75%) יביא אותנו להחזר חודשי של 1,400שקל.

במידה והחבר ישלם מזומן ביום התשלום 30% מסכום של 148,000 שקל, או חבר שביתו עד 141.5 מ"ר, ישאר לו לקחת משכנתא של 104,000 שקל ואז ההחזר החודשי הוא 980 שקל.

עכשיו נבדוק מה קורה לחברים בשכונות א'-ב':

אני מעריך שיום התשלום יהיה רק בעוד חמש שנים. שנתיים ייקח לקיבוץ להכין תיק שיוך פרטני לכל בית והסדרת כל השימושים החורגים ושם לרמ"י. מניסיון עבר ייקח עוד כשלוש שנים ברמ"י לסיים שמאות פרטנית לכל בית בקיבוץ, שמאות נגדית שלנו ובסוף שמאות בוררת סופית. בתקווה שבעוד חמש שנים חלק מהבתים יסיימו לשלם את ההלוואה שלקחו עבור תשלום הבנייה או שישארו להם שנים מועטות לשלם ביחד את ההלוואה עבור הבית והמשכנתא עבור הקרקע.

שכונות א'-ב' אמורים לשלם 594,000 שקל (33% מערך הקרקע) + 17% מע"מ 100,980 שקל, סה"כ 694,980 שקל.

משכנתא של 700 אלף שקל, 2% רבית, ל-20 שנה (בגלל גילם יכולים חברים צעירים לקבל בבנק ריבית נמוכה יותר לתקופה ארוכה יותר) יביא אותם להחזר חודשי של 3,540 שקל.

כמובן שאפשר לעצום עיניים ולהתפלל ששום דבר לא יקרה ולכן בואו לא נבנה את שכונה ג' ולא נשייך את מגורינו וכך לא נצטרך לשלם על הקרקע.

לצערי, במדינת ישראל האזרחים חייבים לשלם על הקרקע עליה בנוי ביתם אם נרצה ואם לא נרצה. לא לעשות כלום ולחכות, זו התנהגות של בת יענה, שתעלה בסוף הדרך מיליונים לכל חבר וחבר ועלולה אפילו לגרום לפירוק הקיבוץ ולכן תמיד טוב לשלוט בתהליך מאשר שהתהליך ישלוט בנו.

מצד שני, אין ספק שבניית שכונה ג' תקשה עד מאוד על החברים החדשים ולכן מוטלת עלינו החובה למצוא פתרונות יצירתיים בעזרה מימונית, מבלי לבטל את בניית שכונה ג' החשובה להמשך הגידול הדמוגרפי של הקיבוץ.

חשוב מאוד: מכיוון שכל החישובים שלי הם לפי המספרים כיום וללא שונות או בצ"מ, אני ממליץ לכל חבר להוסיף עוד 10% לחישובי על מנת להיות יותר מדויקים ובטוחים.