*ערד סלוצקי בן 50 מגעש, מנהל עסקי בקיבוץ ב-5.5 שנים האחרונות.

השיחה עם ערד נערכה במטרה לשפר את הבנת נושא הסדרת השימושים בקרב החברים בגח"א.

בשיחה הנוכחית ננסה לתאר את הדברים בצורה בהירה, אם כי לעיתים קצת פשטנית, וזאת בכדי שעיקרי הדברים יובנו. ערד הבהיר שהנושא מורכב ורווי במונחים מקצועיים, וחברים המעוניינים לקבל הסברים מפורטים יותר מוזמנים להפגש עימו.

זכויות הקיבוץ בקרקע

כדי להבין את בסיס הנושא, צריך קודם להבין את זכויות הקיבוץ בקרקע.

לקיבוץ זכויות כחוכר במשבצת הקרקע שעליה יושב הקיבוץ – שטח המגורים, שטחי התעשייה והשטחים החקלאיים. רשות מקרקעי ישראל – רמ"י (בעבר נקראה "מנהל מקרקעי ישראל" – ממ"י) היא הגוף המופקד על ניהול קרקעות המדינה, ובפועל מהווה את היישות מולה מתנהל הקיבוץ בכל הקשור לחוזה החכירה והזכויות הקינייניות בקרקע. היחסים מול רמ"י מתנהלים על פי חוקי המקרקעין (זאת בשונה מהזכויות התכנוניות הקבועות בתכניות מתאר, החלות על שטח הקיבוץ – תב"ע, ונובעות מחוק התכנון והבניה ומתנהלות מול הועדה המקומית והמחוזית). לקיבוץ, כאגודה שיתופית חקלאית, כמו לקיבוצים נוספים, יש "חוזה (קיבוץ) לדורות" המקנה ומסדיר את זכויותיו בקרקע לתקופה ארוכה של 49 + 49 שנים, בתנאים המפורטים בחוזה. לגבעת חיים איחוד, כמו למספר קיבוצים נוספים, יש נוסח הסכם ישן (המכונה היסטורי), ובו יתרונות ומגבלות, ביחס לנוסח ההסכם לדורות המאוחר יותר, עליו חתמו קיבוצים רבים בשנים מאז נוסחו תוקן. תמצית השוני לחיוב הוא, שבחוזה היסטורי אין כפיפות להחלטות רמ"י שהתקבלו בשנים שלאחר החתימה, בעוד שבנוסח המאוחר יותר יש כפיפות כזו. כלומר החלטות מאוחרות יותר חלות על החוכר. ככל שהחלטות אלו מרעות עם החוכר, זה לשלילה, וככל שההחלטות מטיבות עם החוכר, זה לחיוב. דוגמא להחלטה מרעה היא ההגבלה ל 60 דונם לנטו של פטור ממכרז לתוספת שטחי תעסוקה בקיבוצים. לעומת זאת, דוגמא להחלטה מטיבה היא החלטה 1472 לעניין הסדרת השימושים. בנוסף, בנוסח ההיסטורי אסורה השכרה, דבר בעל משמעות רבה באשר לקיבוץ המוביל קו של פיתוח מקרקעין על בסיס השכרות לגופים חיצוניים.

חוזה החכירה של הקיבוץ

בחוזה הקיבוץ מוגדרים השימושים השונים המותרים בייעודי הקרקע השונים, ועבור זכויות אלו הקיבוץ משלם דמי חכירה שנתיים עבור כל שטח המשבצת.

אם הקיבוץ רוצה לעשות שימוש החורג מהגדרות אלו, עליו לפנות לרמ"י ולהסדיר זאת כתנאי להפעלת אותו שימוש החורג מהקבוע (מותר) בהסכם. אופן ההסדרה דורש עריכת הסכם נפרד לאותו תא שטח ותשלום עבור רכישת הזכויות במסגרת עסקה נפרדת (לא כחלק מחוזה הקיבוץ).

אפשר להקביל זאת לחוזה ארוך טווח להשכרת דירה. בעל הדירה משכיר דירה לשוכר לשימוש המוגדר בהסכם ביניהם, בדרך כלל למגורים. בחוזה רשום שהשוכר רשאי להשתמש בדירה רק למטרה זו (מגורים). אם השוכר רוצה לעשות בדירה שימוש אחר ממגורים (למשל משרד, חנות וכו' – בתנאי שזה מותר תכנונית), הוא חייב לקבל את הסכמת בעל הבית, ולהסדיר זאת בחוזה נפרד/חדש מולו, כולל הסדרת נושא התשלום עבור קבלת זכויות שימוש נוספות. זוהי אמנם הקבלה פשטנית, אך מבהירה בגדול את הרעיון.

קבוצים רבים חתמו בשנות ה-80 וה-90 על חוזי קיבוץ, במסגרתם הוסדרו מול רמ"י תנאי חכירת הקרקעות שבשטח המשבצת שהוקצתה לקיבוץ. הגדרת זכויות השימוש המותרות בקרקע, סווגה לפי ייעודי הקרקע השונים שבתחום משבצת הקיבוץ, כגון: מגורים, משק חקלאי, מפעל.

חשוב להבין, שבעת שנוסח חוזה הקיבוץ (בשנות ה-80), המציאות בה תפקדו והתנהלו הקיבוצים היתה שונה בתכלית מזו הקיימת מאז החלו תהליכי השינוי המהותיים בקיבוצים. החוזה למעשה נכתב בצורה שהתאימה לקיבוץ מסורתי-שיתופי – בהיבטים החברתיים והעסקיים.

"מגורי החבר" דאז כללו מבנים בהם קיבלו החברים את מגוון השירותים (מכבסה, חדר אוכל, בתי ילדים וכו'). מאחר ומבנים אלו שימשו כמעט בצורה מובהקת רק את אוכלוסיית חברי הקיבוץ, הם נחשבו כחלק בלתי נפרד ממגורי החבר, ולכן תאמו לשימושים שהוגדרו בחוזה. מצב זה התאים גם לגבי אזורים שהוגדרו בחוזה כאזורי תעשיה, מבני משק ומפעלים. בעבר באזורים אלו הוקמו מבנים שהופעלו על ידי הקיבוץ וענפיו השונים (מפעל, מוסך, נגריה וכו'). גבעת חיים איחוד אינו שונה מהותית מקיבוצים אחרים בעניין זה.

משמעות השינויים בקיבוץ מבחינת חוזה החכירה

במהלך השנים, מאז חתימת החוזה לדורות, הקיבוצים החלו להשתנות בהתנהלות החברתית והכלכלית, כחלק משינוי אידיאולוגי-חברתי רחב היקף, שעבר על התנועה הקיבוצית. במסגרת השינויים החברתיים, שירותים הופרטו, לקוחות חיצוניים נכנסו וחלק מהענפים השתנו או נסגרו. בצד העסקי באזורי תעשיה, חלק ניכר מהפעילויות שינו את אופי הפעילות או נסגרו, ובמבנים שהתפנו ניתנה זכות שימוש לגורמי חוץ.

השינויים בשטח קרו כחלק מהמציאות המשתנה, ולאו דווקא מתוך חשיבה הנגזרת מאופי הזכויות בחוזה עם רמ"י ומידת הגמישות הניתנת במסגרתו. לגישת רוב הקיבוצים, המדינה הייתה צריכה להבין כי החיים דינאמיים, והרעיון הקיבוצי שבשעתו התאים, כבר החל להשתנות, ובהתאם, להסכים לשינויים שחלו באופן השימוש בפועל במבנים ובשטחים בקיבוצים, ולהגמיש את הגישה הרשמית לאופי השימוש בקרקע במסגרת הסכם החכירה הקיים.

רשות מקרקעי ישראל כגוף הרואה עצמו כמופקד מטעם המדינה על ניהול הקרקעות, לא הסכימה עם הגישה הזו, ראתה בשינוי השימושים שנעשים בקרקע הפרה של תנאי חוזה הקיבוץ, ונקטה בסנקציות ופעולות שונות נגד הקיבוצים במטרה לקדם את הסדרת הנושא לשיטתה.

הסדרת שימושים מול רמ"י

לרמ"י היו מספר שלבים לאורך השנים לטיפול בעניין, שבמהלכם קיבוצים שונים קיבלו התרעות, תביעות כספיות על הפרת הסכם וסנקציות נוספות, כגון עצירת בניה. בתחילת הדרך קראו לזה – "שימושים חורגים" כי כך ראתה את זה הרשות, ומאוחר יותר הגישה שונתה ל"הסדרת שימושים".

השלב הנוכחי, שנמשך כבר כמה שנים, כלל הקמת ועדה (ועדת רפלד) שמטרתה היתה לגבש הסכמות בעניין הסדרת השימושים בקרקע, ביחס למציאות החברתית והכלכלית שהשתנתה בקיבוצים. בסופו של התהליך התקבלו החלטות על ידי מועצת רמ"י, ואושר מתווה להסדרת השימושים, שמטרתו לייצר תהליך מוסכם שבסופו תהיה התאמה בין החוזה/החלטות רמ"י לבין השימושים בשטח המוחכר.

החלטה 1472 – של מועצת רמ"י

בהחלטה 1472 נוסחו הכללים לגבי מגבלות השימוש המותרים במסגרת חוזה הקיבוץ, ונקבעו הגדרות חדשות הקובעות מה כלול בזכויות בחוזה, ומה דורש עסקה נפרדת ותשלום מעבר לחוזה הנוכחי. ההחלטה מפרטת מהם סוגי השימושים החדשים אותם ניתן לעשות, מה היקפם המקסימאלי, והאם הם דורשים תשלום נוסף או לא. לדוגמא, נוספו הגדרות חדשות:

שימוש ביתי, שימוש חברתי, שימוש משולב, שימוש נלווה, שימוש עסקי, שימוש עצמי.

תהליך הסדרת השימושים לפי המתווה בהחלטה 1472 מחייב מתן התייחסות מפורטת לכל שימוש, והצהרה מצד החוכר, כיצד בכוונתו להסדיר את המצב – הפסקת השימוש או התאמתו לאחת ההגדרות המוגדרות בהחלטה זו.

1. הפסקת שימוש – משמעותה הפסקת הפעילות שאינה תואמת חוזה, תשלום דמי שימוש עד מועד הפסקת השימוש והתחייבות לא לחדש את השימוש בהמשך. אין צורך להרוס את המבנה (בתנאי שהוא בנוי בהיתר), וניתן לבצע בו שימושים מותרים מוסדרים אחרים.
2. התאמת השימוש למה שהתקבל בהחלטה הנוכחית – הסכמה עם רמ"י שהשימוש תואם לאחת ההגדרות החדשות, עריכת עסקה ותשלום אחורה / קדימה (במידה ואותה הגדרה דורשת זאת).

גח"א – טיפול בהסדרת השימושים

הקיבוץ ניסה בעבר לפעול להסדרת השימושים, והגיש בשנת 2010 פניה מסודרת לרמ"י בעניין, אך מסיבות שונות שאינן תלויות בקיבוץ, הנושא לא התקדם. לפני כשנתיים החל הקיבוץ שוב לפעול להסדרת השימושים, כחלק ממהלך רחב של שינוי מערכת ההתנהלות של הקיבוץ מול גופי המדינה השונים, ומתוך מטרה ליזום ולהוביל את השיפור ביכולת לקדם דברים הכרוכים באישור של רשויות המדינה. הטיפול בהסדרת השימושים היה קשור ישירות ביכולת לפתח את מקרקעי הקיבוץ – מגורים ואזור התעסוקה.

השלבים השונים שעברנו עד כה:

א. הקיבוץ הגיש רשימה של השימושים הדורשים הסדרה בשטח המשבצת.

ב.  רמ"י אישר את הרשימה לאחר בדיקה של הפיקוח ומחלקת התכנון ברמ"י.

ג.  רמ"י שלח שמאי מטעמו שהעריך את שווי הקרקע של הנכסים ברשימה שאושרה.

ד.  בהתאם לשמאות הזו, הוגשה דרישת תשלום – עבור דמי שימוש עבר.

ה. הקיבוץ בדק, אישר ושילם את דרישת תשלום עבור שימוש עבר, לפי דרישת רמ"י.

ו.  רמ"י פנו לקיבוץ באשר להסדרת השימושים ברשימה קדימה – מה להסדרה ומה להפסקת שימוש.

ז.  הקיבוץ העביר לרמ"י רשימה, ובה פירט את עמדתו בעניין הסדרת השימושים קדימה, בהתאם להחלטה 1472, וממתין לתשובת רמ"י בטרם תתקבל החלטה סופית מטעמו.

הסדרת שימושים קדימה

לאחר שהקיבוץ יקבל את עמדת רמ"י לגבי הסדרת השימושים קדימה, יתקיים דיון במשמעות הכספית והציבורית של המשך / הפסקת השימוש לגבי כל נכס ונכס, ונקבל החלטות סופיות באשר לאופן ההסדרה הספציפי של שימוש בו. יש לציין שהסדרה קדימה קשורה גם בהתאמת השימוש למצב התכנוני המאושר (לפי התב"ע של הקיבוץ) בתא השטח בו הוא נמצא. במידה והשימוש בפועל בנכס הינו בהתאם לזכויות המאושרות מבחינה תכנונית, הדרך להסדירו דורשת עסקת היוון, במסגרתה נרכש מלוא פוטנציאל הזכויות בחלקה כולה (לא רק החלק בו ממוקם הנכס הפעיל) לפי 91% מהשווי השמאי שנקבע לה. במידה והנכס משמש שלא בהתאם לזכויות התכנוניות המאושרות, ניתן להסדיר בהסכם הרשאה זמני (בד"כ עד חמש שנים) בתשלום שנתי של 5% משווי הקרקע בה נמצא הנכס ובכפוף לאישור הועדה המקומית. בהקשר העסקי והחברתי יתכן ויהיו דילמות לא פשוטות, בהן נצטרך להכריע, כדי להשלים את התהליך החשוב הזה, בכך לאפשר לקיבוץ להתנהל באופן מסודר ופרודוקטיבי מול הרשויות בפיתוח ובניית נכסים חדשים (מגורים, תעסוקה ואחרים).

כדי להבטיח שתוצאות מהלך הסדרת השימושים יסייעו בקידום הקיבוץ לאורך שנים, חשוב שגם לאחר השלמת התהליך, הקיבוץ יקפיד לנהוג במשמעת ניהולית טובה בכל הקשור לבניה ושימוש בנכסים בהקשר התכנוני והקנייני כאחד.

לגעת בחיות 2018