היידי שוחחה בזום עם דובי גניש לגבי השיוך, המחיר, הלו"ז וגם ביררה היכן עומדים הדברים. מתברר שמדובר בתהליך מורכב מאוד, אז בואו ננסה לפרק אותו לנקודות עיקריות בשפה ברורה

צילום: עדנה ארזי

דובי גניש מקיבוץ רבדים הוא פרוייקטור השיוך שלנו. הוא שותף במשרד "דר יעוץ וניהול ותכנון עירוני בע"מ", המלווה אגודות שיתופיות במערכת היחסים מול מנהל מקרקעי ישראל. דובי מתמחה בניהול תהליכי שיוך דירות ועוסק בו כעשר שנים. "אנחנו מלווים את תהליך יישום שיוך דירות במסלול הקנייני ב- 979 לדורותיו, החל מהפיילוט הראשון בלהבות חביבה. מאז השלמנו עוד 8 שיוכים מתוך 14 שהושלמו בישראל ומטפלים בערך ב-25 קיבוצים בשלבים שונים של היערכות ליישום שיוך הדירות".

 איפה הבית שלי?

גבעת חיים איחוד קיבל את החלטה 751 בצורה רשמית בשנת 2002. "הקיבוץ לא עשה תהליך חיצוני מול המנהל אלא ביצע החלטה פנימית", מדגיש דובי. "בהחלטה, ניהל הקיבוץ תהליך שינוי אורחות חיים של עצמאות כלכלית ותהליך שנעשה ברוב הקיבוצים המתחדשים הנקרא 'שיוך פנימי' / 'שיוך חוזי'. כלומר –  הגדירו מגרש קבע לכל חבר ויצרו מנגנון איזוני יישומי פנימי על הבלוקים ועל המגרשים, רק כדיי ליישר קו ושכל אחד ידע מה בית הקבע שלו.

במקביל אפשרו זכויות קניין בתקנון הדיור ואורחות החיים (איך מתנהלים עם נכס, למי החבר יכול למכור וכו') כך שלכאורה, גבעת חיים איחוד, כמו בקיבוצים רבים אחרים, התנהל כאילו כבר שייכו את הדירות למרות שעוד לא שילמו למנהל אבל דיווחו לרשויות המס כעסקה במקרקעין, מה שקיבע את השיוך החוזי גם ברמה סטטוטורית מסויימת".

לפני כשנה, רתם הקיבוץ את גלעד לוי, יועץ ארגוני שהקים (יחד עם הנהלת הקיבוץ) צוות שיוך דירות מחוייב ורציני. נעשה תהליך עמוק מאוד להכנה ויידוע הציבור לאורך כל הדרך ונערכו לקלפי בקיבוץ במסלול הקניין הישיר. "באמצע הדרך של הצוות, גוייס המשרד שלנו ללוות אתכם ונעשתה עבודה משותפת רצינית, בסופה הצלחתם לקבל החלטה ברוב גדול מאוד ליישום שיוך במסלול השיוך הקנייני. כרגע אנו בשלב שעברתם קלפי ויש לנו כבר אישור רשם לתקינות ההחלטה בקיבוץ".

דובי גורס כי יישום שיוך דירות בפועל בקיבוץ, זהה למירוץ "איש הברזל", לא פחות. "לא סתם מתוך 300 קיבוצים, רק 14 הצליחו להשלים שיוך דירות בעשר שנים (ועוד ארבעה במסלול האגודה, שלושה מהם בעוטף עזה עם ערך קרקע אפסי). תנאי הסף להגשה מורכבים מאוד והגשה היא פרק שקשה מאוד לעמוד בו. לקיבוצים רבים המתעסקים בזה ברמה היומיומית, זה לוקח שנה וחצי לפחות".

צילום: עדנה ארזי

לאן הולכים?

דובי מתווה את אבני הדרך:

"אנחנו צריכים להיות מוכנים מבחינה תכנונית. כלומר ליצור 'תשריט חלוקה אנליטית' המבוסס על התב"ע (תכנית בניין עיר) המאושרת של הקיבוץ, מה שמאפשר למנהל לתרגם שטח למפה קניינית. זה תהליך שצריכים לעבור אותו בוועדה המקומית והוא מורכב למדי ונמשך כשנה. אנחנו עובדים על זה עם אנשי המקצוע הכי הטובים, עם המודדים ועם עמוס וכמן, אדריכל הקיבוץ. התהליך מפוקח ברמה שבועית בידי סיזל, יוני, נעה, ליאורה ואנוכי".

"אנחנו צריכים להיות אחרי מתווה הסדרת שימושים 'לא מוסדרים' מול המנהל. רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מכנה בשם שימושים חורגים (לא מוסדרים) את הפעילויות הלא חקלאיות המתבצעות ללא היתר בניגוד לחוזי החכירה של הקיבוץ מול המנהל. עניין זה כרוך לרוב בתשלום דמי היוון / שכירות על פעילות העבר ותשלום דמי היוון עבור שימוש עתידי. הקיבוץ הגיע למתווה הסדרת שימושים בשנת 2018, אבל מאז נדרש לבצע את המתווה מחדש.

מדובר בתהליך מסובך אבל למזלכם, יש לכם את סיזל שהוא באמת אחד השועלים הוותיקים בתחום. המשרד שלנו, בכובע אחר, מטפל בהסדרת השימושים שלכם, כאשר השותף שלי וסיזל עובדים על זה ואנחנו כבר מתקדמים בתהליך".

"אנחנו עובדים על תצהירי 'גודל הדירות'. כבר נבחר בעל המקצוע שיבצע תצהיר פרטני לכל בית ובית בקיבוץ ויקבע מה הגודל האמיתי של המבנה, כאשר סיזל ואנוכי מטפלים בתהליך שלוקח זמן. נעה לברון, הפרוייקטורית של העבודה הפנימית, עושה עבודה מדהימה וברקע מלווה משפטית עורך הדין גונן. הוא מקצועי מאוד ויחדיו השלמנו את שיוך הדירות בקיבוץ מענית ועובדים יחדיו בקיבוצים נוספים".

לבסוף, דובי אומר כי יש עוד תנאי סף רבים של החלטות פנימיות, תצהירים, תהליכים, איסוף חומרים מגורמים רבים כמו מהמועצה האזורית ומרשויות התכנון.

טוב, אחרי כל זה, יש עוד משהו? בוודאי. "בסיום התהליכים אנו מגישים את התיק לשיוך למחוז במנהל (בעברית: כשלושה אנשי צוות שצריכים לטפל ב- 60-70 קיבוצים בכל מחוז ויש המון בירוקרטיה). רק אחר כך (בעברית: שנה וחצי עד שנתיים אחרי ההגשה) מגיעים ליישום המיוחל של קבלת חוזים פרטניים על שם החברים".

צילום: עדנה ארזי

בסוף צריך לשלם

דובי מסביר כי לאחר ההגשה, מחכים עד שמאשרים את העסקה בכל ההיררכיות של המנהל. "צריך לזכור שסוף התהליך זה קניין פרטי לחברים. זו אחריות עצומה על המדינה שרוצה לדעת שהחוזה הוא אמיתי, שהמגרש באמת אמור להיות של החבר ומה הגבולות שלו. המדינה בודקת תכנונית בשכבות הרבות של התוכניות שהקיבוץ עשה לאורך השנים. ברקע עולה ועולה ערך השמאויות וזה הופך קשה מאוד ליישום מבחינה כלכלית, כי החברים החדשים הם אלה שמשלמים את זה במזומן כשהבטחת התשלום שלהם הוא תנאי מתלה לביצוע העסקה. ביום ביצוע העסקה, קיבוץ גבעת חיים איחוד יצטרך לשים שיק במזומן או להבטיח תשלום של מעל 100,000,000 (מאה מיליון) ₪. זה קשה מאוד ליישום.

זאת אומרת, אם עד עכשיו היה קשה עד כמעט בלתי אפשרי, כעת אנחנו צריכים לדאוג למנועי מימון שיתמכו במהלך הזה ולמנהיגות ולאמון הציבור, שכולם יירתמו וכולם יבינו שזו שעה גדולה שצריך להתכנס אליה. זו הזדמנות גדולה מאוד לרכוש מגרש בעמק חפר בשליש מעלותו האמיתית".

כמובן שיש גם לוח זמנים. "היעד שלנו הוא לסיים את ההגשה למנהל בשנת 2022 ואז יש עבודה בעצימות אחרת – זה יותר אנחנו, המשרד שלנו ואנשי המקצוע המשפטיים, לעבוד מול המנהל ולראות מה חסר, מה נתקע ולפרק את כל הפלונטרים המסובכים. מטרתנו להביא את המנהל לשמאות כמה שיותר מהר, כי מבחינתי, מרגע שתיק השיוך של גח"א יצא לשמאות מרמ"י, זו נקודת אל-חזור. ברגע שהשמאי סיים את עבודתו, יש עוד סדרה של תצהירים להגיש ואז כבר יש לנו יותר בהירות לגבי ערכי הקרקע, לוחות זמנים וכו'. אז ניכנס לשלב עצימות גבוהה מול הציבור: הסברה, שיקוף, החתמה על תצהירים והיערכות כלכלית. נכניס את כל הגורמים הכלכליים, נתחיל לבנות את המשכנתאות והקרנות לאיגום הכספים של כל המשתתפים, כדי להיות ערוכים לטווח של שישה-תשעה חודשים לתשלום והשלמת התהליך. בהנחה שנוכל להשלים הגשה עד תחילת 2023, אני מעריך כי באמצע 2024 כבר תהיה עסקה".

ולשאלת השאלות – מתי משלמים? "אני מעריך שגביית הכסף תהיה במחצית השנייה של 2023. אז נתחיל לאסוף את הכסף ולבנות את ההלוואות ואת מנגנוני התשלום, את קרנות הנאמנות ואת כל המנגנונים המורכבים מאוד".

ומה קורה למי שמתקשה לשלם?

"זו בעיה", מסכים דובי. " אבל נאמר שהיית קונה בית בפ"ת ובשלב מסירת המפתח היית אומרת שאין לך כסף. מה היה אז? אותו הדבר. תהליך שיוך פנימי בקיבוצים נגמר מבחינת מדינת ישראל שבא כוחה הוא רמ"י. אנחנו לא יכולים, גם אם אנחנו רוצים, להמשיך במנהג בעלים בקרקע של המדינה. צריך להבין כי שיוך דירות יתרחש בכל מקרה  ועדיף שאנחנו ננהל את התהליך ולא שינהלו לנו אותו על הראש.

צריך לזכור שהתהליך מקנה לנו ב- 600,000 ₪ (בהערכה) זכות לבעלות מלאה על מגרש בעמק חפר בשווי 2,000,000 (שני מיליון) ₪. זו עסקה מדהימה ומנסיוני, בכל מקום שהגעתי לשלב היישום וכשאדם מקבל שובר לתשלום 600,000 ₪ על משהו שעולה 2,000,000, הוא מוצא את הכסף כי זו העסקה הכי טובה שיעשה בחיים שלו. מי שבכל זאת יתקשה, הקהילה תדע לעזור.

בשלב הזה החברים לא צריכים לעשות כלום. בחודשים הקרובים הם יראו בקיבוץ את המודדים שבאים לעשות תצהיר גודל דירות ולאחר שנקבל את התצהירים, יידע כל אחד בדיוק מה גודל הבית שלו בשיוך הדירות. אם יש לזה משמעויות, אז גם נסביר לו את המשמעויות".

דובי מדבר גם על סוגיית היורשים. "אנחנו מלווים ומעדכנים אותם. מבחינה אסטרטגית אנחנו חושבים איך להגיע לפתרון הטוב ביותר שאפשר, כשאנו פועלים במרחב מוגבל ועושים את המקסימום הניתן במסגרת המצב הנוכחי".

מילה אחרונה שלו – על מה שקורה פה. "כיום העבודה מקצועית מאוד בגבעת חיים איחוד. בניתם הנהלה מקצועית, אופרטיבית ומכוונת מטרה מצד אחד וגם הקפתם עצמכם באנשי מקצוע, אולי לא אני, אבל מצוינים אחרים. יש לכם צוות מקצועי שמקיף אתכם טוב מאוד ויודע לעבוד ביחד ומתקשר עם ההנהלה שלכם. אנחנו מתעסקים בכם כל הזמן מול המזכירות, ההנהלה, המועצה ושאר גורמי ההנהלה הקהילתיים בקיבוץ".

תודה רבה לך, דובי, בטח עוד נשמע ממך.