מטרתו של מאמר זה הוא לנסות ולתאר את אפשרויות שיוך הדירות בגבעת חיים איחוד בעת הזו, כפי שאני רואה אותם ומחשבות על מתווה מתאים לקיבוץ שלנו בתחילת שנת 2018.

המספרים המובאים כאן הם למיטב ידיעתי מספרים מייצגים המאפשרים החלטה – גם אם קיימים הפרשים קטנים מול בדיקה מדוקדקת.

ראוי לציין שהשיח הציבורי, החומר המוגש ללימוד ותרבות הדיון מהווים דוגמא ומופת לניהול מערכת מורכבת של נושא בעייתי, רגיש ומסובך ואני מבקש להודות לציבור ולעושים במלאכה.

תקציר

המאמר ארוך והחומר מורכב לכן אפתח בתקציר המסקנות כאשר המטרה, להבנתי, צריכה להיות ביצוע מהלך שיוך הכולל מספר מאפיינים:

מהלך אפשרי מהיר ובר ביצוע וכזה המאפשר בנית שכונה ג'

 

לדעתי הפתרון האפשרי, קצת מורכב ומ"חוץ לקופסא" אבל ניתן לביצוע במידה ונתאחד סביבו בעקרונות הבאים:

1 – בודקים מחדש את החלופות ומחליטים על חלופת ה"מגורים".

2 – מודיעים לרמ"י וחותמים על "הסדר הביניים" המאפשרת קבלת היתרי בניה לשכונה ג'.

3– מחליטים על אי קיום "טבלת איזונים".

4 – כלל המגרשים החדשים בתב"ע הנוכחית (שכונות הבנים א,ב,ג) מתחלקים באופן שווה

 בהטבות ובעלות

5 – כל מודל הסיוע שהצוות הציע – יופנה לטובת סיוע למשפחות הצעירות

6 – 150 המגרשים העתידיים – יתוכננו בבניה רוויה, לדירות ברות השגה בעתיד.

 

המאמר

מספר הנחות עבודה:

• קיים רצון של רוב מוחלט של הציבור בגבעת חיים לבצע שיוך דירות.
• הזמן פועל לרעתנו, וככל שעובר, התנאים בהם נוכל לשייך – נעשים פחות נוחים והמחיר עולה.
• נושא יכולת מימוש השיוך בטווח זמן סביר – הינו קריטי.
• בשתי האפשרויות – ניתן להיכנס לבניית שכונה ג' – באותו הסדר ביניים.
• גבעת חיים, קיבוץ גדול במרכז הארץ, בעל מאפיינים של:
• הרכב אוכלוסייה רב דורי
  • כ-525 חברים
  • כ-270 בתי אב ביום הקובע
  • 76 בתי אב בשכונות הבנים
  • כ-15 משפחות יורשים או משפחות שרכשו זכויות מיורשים
• 375 מגרשים בהטבה ועוד כ 39 מגרשים ללא הטבה במסגרת התב"ע הנוכחית.
  • כמו כן יש לגח"א אישור על הגדלת הישוב בעוד 150 יחידות (עדכון לוח 2 לתמ"א 35).

התקיימו במהלך השנתיים האחרונות דיונים מעניינים, תרבותיים וחשובים על אפשרויות השיוך השונות – והתקבלה ההבנה שישנן (אולי) שתי אופציות רלוונטיות:

1 – חלופת "האגודה" במספרה החדש 1524.

2 – חלופת "המגורים " במספרה החדש 1528.

 

מונה צוות ע"י ההנהלה/מועצה לבחינת האפשרויות והמשמעויות לביצוע השיוך ובמטרה גם לבחון מה המתווה שניתן לביצוע בטווח סביר.

התקבלה החלטה של רוב מוחלט של החברים המעוניינים לבדוק ולקדם את "חלופת האגודה".

מניתוח שבוצע (גם עם יועצים חיצוניים) נראה שחלופת האגודה הינה "זולה" יותר מבחינת העלות של סך תשלומי הקיבוץ, כלומר סה"כ הכסף שכלל החברים ישלמו למינהל יהיה נמוך מהחלופה השניה.

דבר זה מאד "מפתה" אבל לטעמי טומן בחובו מכשולים גבוהים ובעייתיים.

ההבדלים בין החלופות, בצורה פשוטה ופשטנית, הינם שלוש נקודות מרכזיות:

1 – "יכולת יישום" השיוך בטווח סביר.

2 – "המחיר" ו"מועד התשלום", כמה ומתי צריך לשלם לרמ"י עבור הקרקע: עכשיו או בעת מכירה.

3 – "שליטת" הקיבוץ במגרשי החברים, והמנגנון הנדרש לנהל את זה.

 

1 – יכולת היישום של השיוך במהירות.

כיום ישנם קיבוצים שעברו ושייכו בחלופת ה"מגורים" – קיבוץ דברת וקיבוץ להבות חביבה סיימו וביצעו שיוך לפי חלופת ה"מגורים".

חלופת האגודה – טרם יושמה, וככל הנראה ייקח עוד זמן לא מבוטל עד שהמינהל יתחיל ביישומו, עדיין עובדים על "פיילוט" ובקצב המינהל זה יכול לקחת שנים.

2 – המחיר ויותר חשוב – מועד התשלום.

עניין המחיר. מורכב אבל ניתן להבנתי להסבר פשוט יחסית.

 

בחלופת האגודה – האגודה מחוייבת לשלם למינהל – מראש את כל הסכום, על כל פוטנציאל התכנוני של כל יחידה, דבר המייקר את השיוך ועליו יהיו עוד ויכוחים רבים עם המינהל.

נניח לצורך ההמחשה שמגרש בגח"א ערכו כיום כ 1,000,000 ₪ לפני מע"מ.

המינהל מחייב: תשלום על המגרשים בקיבוץ במקסימום 3 "פעימות" – כאשר המינימום יהיה ככל הנראה למגרשים הבנויים + השלמת שכונה ג' שבתב"ע מאושרת כיום – סה"כ כ 414 מגרשים.

בחישוב שעשיתי (וניתן לראותו כמובן) הקיבוץ נדרש לשלם ב"מכה" אחת כ- 120 מיליון ₪

(מספר מעוגל, ללא הנחת שמאי ממשלתי של מספר אחוזים אם יהיה ולהבנתי מספר זה עוד יגדל משמעתית במידה ויוכנס נושא תשלום על פוטנציאל התכנוני הכולל).

בחלופת ה"מגורים" – ההטבה מוגבלת ל 375 מגרשים בלבד דהיינו: התשלום שיידרש על אותם 414 מגרשים יהיה כ- 186 מיליון ₪ לכלל העלות הסופית – אבל…, בהתייחס למועד התשלום ישנו הבדל גדול מאוד:

ל-270 בתי אב וותיקים האפשרות לשלם רק 3.75% (37,500 ₪ + מע"מ על 33% =סה"כ כ 9%) ואת היתר לדחות לעת מימוש (מכירה לצד ג').

במקרה זה התשלום המיידי יהיה כ- 107 מ' ₪.

מבחינת 270 החברים הוותיקים התשלום המיידי הנדרש הוא כ 93,000 ₪.

במצב זה אפשר וצריך לוותר על טבלת האיזונים עם המבוגרים – הסבר בהמשך.

 

3 – "שליטה"

חלופת האגודה מאפשרת (להבנתי רק למראית עין) "שליטה" כלשהי של הקיבוץ (האגודה) על השיוך לדורי דורות.

בחלופה זו האגודה היא המשייכת מול המינהל את כלל המגרשים (במודלים שונים של "פעימות") – ומאפשרת לחבר לבצע "חכירת משנה" מול האגודה.

מהות השיוך, להבנתי, היא לאפשר לחבר "חזקה" מלאה על ביתו ומגרשו – תוך קיום כללים והחלטות של האגודה והישוב, כפי שנעשה בכל ישוב אחר.

אנחנו לא יודעים איך יראה הקיבוץ בעוד 20 או 30 שנה, איך ומי ינהלו אותו ומה יהיו השיקולים והלחצים שיופעלו על הקיבוץ מגורמי ממשל – ולכן צריך לשאוף לזכות מעוגנת ככל הניתן של החבר ישירות מול רשויות המדינה.

בחלופת האגודה ה"חזקה" הזו מופחתת, ותלות החבר בקיבוץ העתידי חזק יותר.

בחלופת ה"מגורים" השיוך נעשה ע"י החבר אל מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י – ה"מינהל") והחבר מקבל שיוך מלא.

נושא ה"שליטה" בחלופה זו הוא כביכול "פחות" – אבל להבנתי זה לא המצב, ישנם קיבוצים שבכלל עשו שיוך לפי 751 ישירות עם המינהל ומקיימים חיי קהילה מצויינים.

גם בעתיד יידרש יורש או רוכש להתקבל לחברות באגודה כפי שנעשה בעבר ויהיו אמצעים של בקרה ושליטה לשמר את אופי ומאפייני הישוב – לדעתי לא פחותים מאשר בחלופה אחרת.

 

על פניו

בתמונה הכוללת חלופת האגודה משלמים (במחירי היום) "רק" 120 מ' ₪

בעוד בחלופת ה"מגורים" משלמים 186 מ' ₪ – הפרש של הרבה מיליונים,

אבל….

בחלופת "המגורים " – מי שהיו חברים לפני 27.3.2007 יכולים

לדחות את מרבית התשלום לעת מימוש!

לעת מימוש זה בעת מכירה עתידית, כאשר הורשה אינה נחשבת מימוש.

כלומר – מרבית החברים בגח"א יכולים לדחות את רוב התשלום – ישלמו כעת סכום קטן יחסית. היתרה תשולם על ידי הדורות הבאים רק אם וכאשר ימכרו את הבית (וזה יגולם במחיר המכירה – יהיה מאיפה לשלם!).

 

נשארנו עם 3 קבוצות שלהן יש לפתח פתרון:

1) כ-76 משפחות חדשות בשכונה החדשה

2) כ-68 מגרשים בשכונה ג' (ליד הבריכה) שלהם היתכנות תכנונית בתב"ע כיום

3) כ-150 מגרשים עתידיים (שאינם בתב"ע ואינם מתוכננים)

קבוצה 1 משלמים 33% במזומן

קבוצה 2 – 29 מתוכם משלמים 33% במזומן

39 מתוכם משלמים 91% במזומן

קבוצה 3 – עתידית בעוד 10-15 שנה כל ה-150 משלמים 91% במזומן

אז מה עושים?

לדעתי צריך לבחון פתרון קצת מורכב ומ"חוץ לקופסא" אבל ניתן לביצוע במידה ונתאחד סביבו.

1 – בודקים מחדש את החלופות ומחליטים על חלופת ה"מגורים".

2 – מודיעים לרמ"י וחותמים על "הסדר הביניים" המאפשר קבלת היתרי בניה לשכונה ג'.

3 – מחליטים על אי קיום "טבלת איזונים" בין ותיקים וצעירים – להקלה על החברים החדשים, והמבוגרים לא "מפסידים" כי רוב התשלום שלהם נדחה לעת מימוש, שבו יהיה מקור כספי מלא לתשלום בעתיד.

4 – כלל המגרשים החדשים בתב"ע הנוכחית מתחלקים באופן שווה בהטבה ובעלות

מעבר ל-270 הוותיקים ועד 414 המגרשים מחלקים את התשלום וההטבה באופן אחיד (כ-144 המורכבים מ: 76 + 68) – דהיינו כל 144 המגרשים בין אם בהטבה ובין אם לא ישלמו תשלום אחיד שווה, בחישוב גס כ- 45%.

** כאן יש ל"חדד" את החשבון ואולי לעשות טבלת השוואה בש"ח ולא באחוזים בגלל עיתוי הפנייה העתידית למינהל ועליית מחירי המגרשים בעתיד.

5 – כל מודל הסיוע שהצוות הציע – יופנה לטובת סיוע למשפחות הצעירות, דהיינו ברירת המחדל ל-270 המשפחות הוותיקות היא תשלום של 3.75% והיתרה נדחה לעת מימוש!

כמובן משפחה ותיקה שתרצה ותוכל לשלם את מלוא עלות השיוך רשאית לעשות כך בכל עת.

6 – 150 המגרשים העתידיים:

הם מאד רחוקים, עדיין אין תב"ע, אין תכנון – ולהערכתי יהיו אולי רלוונטיים בעוד כ-10 עד 15 שנים.

יש להניח שמחירי הקרקעות יהיו שונים מהותית מאשר היום.

אבל, על מנת לנצלם, ולאפשר לבני קיבוץ בעתיד לבנות את ביתם בקיבוץ – צריך לחשוב במונחים קצת שונים.

לעניין הזה ההצעה הינה להיכנס בעתיד לתכנון תב"ע לבניה רוויה, דהיינו בניה על קומות של יחידות סבירות – ולא בתי קרקע. להבנתי חלום בית על הקרקע בזכויות בניה של 200 מ"ר – לא יהיה מעשי למרבית הבנים בעוד 10-15 שנה בכל מקרה.

להצעה זו יתרונות:

• מאפשרת "דיור בר השגה" לבנים בעתיד.
• מתאימה לנושא הקיימות של בניה יחד עם השארת שטחים ירוקים רבים ככל הניתן.
• במודל כזה ייבנו דירות קטנות יותר של 100-120 מ"ר ועצם היותם בקומות מוזיל את עלות הבניה ומוזיל את השמאות – לעומת בית קרקע.

לסיכום:

העניין בעייתי ומורכב, משתנה מעת לעת וכפי שציינתי התנאים נעשים רעים יותר והמחירים עולים. אך חייבים לנסות להתקדם לביצוע שיוך אפשרי בלוח זמנים קצר ככל הניתן, תוך כניסה לבניה של שכונה ג'.

ההצעה המובאת כאן, להבנתי, אינה מושלמת, לא חפה מבעייתיות, דורשת "חידוד נתונים" ודורשת הסכמה רחבה של כלל רבדי הקהילה במטרה משותפת לבצע שיוך, ומהר!

אשמח לשבת עם כל אחד ואחת שירצו לשמוע,להבין,להעיר ולהאיר

תשובת צוות השיוך