בגבעת חיים, כמו בקיבוצים רבים אחרים, אנחנו מתלבטים בנושא שיוך הדירות – נושא מורכב ומסובך. החלטנו לפני מספר שנים על עקרונות מסוימים שהתגבשו למה שאנחנו קוראים "שיוך חוזי". ההחלטה התקבלה מכיוון שלא יכולנו לבצע שיוך מלא, מול המנהל (רשות מקרקעי ישראל – רמ"י) והחלטנו על הפעלת העקרונות שלנו – כשלב ביניים עד השלב של שיוך מול רמ"י ובבוא היום לסיים את התהליך. אנחנו לא לבד – היו מספר לא מבוטל של קיבוצים שעשו מהלך כזה או דומה וגם הם כיום בהתלבטות איך לסיים את המהלך. לחץ הזמנים לקבלת החלטות וביצוען הגיע מהרשויות ולא מאתנו – אשר אינם מוכנים שיהיה בקיבוצים שיוך בפועל ללא קיום עסקאות שיוך – ולכן עצרו את מתן היתרי הבניה.

חזרה לעקרונות שהנחו אותנו בקבלת השיוך החוזי :

• שיוך, רישום והעברת הבעלות על הבית – לחבר
• יכולת הורשה ויכולת מימוש הבית (מכירה)
• שמירת צביון הקיבוץ – וקבלת מגבלות מסוימות בנושא היסחרות

בעצם אנחנו פועלים כך מזה מספר שנים, ואכן בוצעו כבר העברת זכויות בבתי יורשים.

יכולנו להמשיך כך לעוד תקופה מסוימת – אך המנהל החליט לקצוב את הזמנים לקבלת החלטות שיוך וביצוען כשהתאריך האחרון הוא עד ל 31.12.2016. כפי שהוסבר על ידי דגן יראל בכנס האחרון, התאריך הזה, כרגע, הוא למי שמעוניין לקבל היתרי בניה. לא ברור מה תהיה דרך הפעולה של המנהל לקיבוצים כמונו, שהחליטו על 751, ולא יפנו לקבלת היתרים (דבר שאינו רלוונטי כעת אם רוצים לקדם את שכונה ג').

בבואנו להחליט באיזו שיטה נבצע את השיוך עלינו להגדיר מה העקרונות החשובים לנו והאם הם ניתנים לביצוע.

המשמעות היא, שיש צורך בקבלת ההחלטה האפשרית ולא רק הרצויה.

העקרונות הם העקרונות שהחלטנו עליהם בשיוך החוזי – ומתווספים אליהם עקרון חשוב שהיה בבסיס ההחלטות הקודמות: אפשרות המשך קליטה ובניה לבנים וצאצאים.

עומדות בפנינו מספר אפשרויות – להבנתי כולן אינן טובות.

1 – לבטל את השיוך – מהלך קיצוני, שלדעתי אינו עומד בקנה אחד עם רצונות רוב החברים.

2 – לא לעשות כלום – ולקוות לטוב, כאשר במצב זה בסוף השנה אוטומטית מופעלת החלטה 751 שאינה טובה לחלק גדול מהמשפחות.

3 – "חלופת האגודה" במספרה הנוכחי 1447 – החלטה שלמיטב הבנתי ובדיקותי עם אנשי מקצוע שונים – אינה ישימה בקיבוצי מרכז הארץ בעיקר בגין הדרישה של תשלום מראש של כל העיסקאות – דהיינו על הקיבוץ לשלם את מלוא התשלומים למנהל כ"חוכר ראשי" בגבעת חיים סדר גודל של כ 100-120 מיליון ₪. אין לגבעת חיים יכולת כספית כזו וגם לא לגייס סכומים כאלו מרוב החברים. ה"פיתוי" היא הנחה מסוימת (עדיין לא ברורה וסופית) שבין 5-12% על התשלום אבל מראש – אין דחיית תשלום !

החסרונות בולטים:

לרוב המשפחות הוותיקות בגבעת חיים (חברים לפני 2007) יהיה צורך בתשלום מיידי של מאות אלפי ₪ בעוד שבהסדר עם דחיית תשלום – אין תשלום בפועל על רוב העיסקה! אלא תשלום של כמה עשרות אלפי ₪.

למה? כי דחיית תשלום ל"עת מימוש", דהיינו במכירה, מאפשרת למשפחה ותיקה לשלם למנהל רק בעת מכירה (ולא הורשה מדור לדור). במצב זה התשלום "יגולם" לתוך מחיר המכירה בעתיד בעוד שנים רבות כך שהמשפחה "אדישה" לנושא התשלום הגדול. הכספים הגדולים אינם משולמים היום. אופציה זו אינה אפשרית בחלופת האגודה – והמשפחות תדרשנה לשלם למנהל סכומים של מאות אלפי ₪ במקום לסייע לבנים לשלם את ההיוון ולבנות את ביתם.

חסרון נוסף הוא שבסופו של דבר – חוזה החכירה ש"נרכוש" כולנו יהיה חוזה חכירת משנה מול הקיבוץ – ויהיה תלוי בהחלטות עתידיות בקיבוץ (במגבלות).

לסיכום, להבנתי – חלופת האגודה אינה מתאימה לגבעת חיים:

• אינה ברת ביצוע מבחינה כספית
• אינה מאפשרת דחיית תשלום לכ- 270 משפחות ותיקות
• מאפשרת חוזה "חכירת משנה" בלבד

 4 – חלופה 1411

החלטה לבחור בחלופה 1411 – היא לא קלה ואינה מושלמת. בחלופה זו כל משפחה תבצע עיסקה לפי 33% מערך הקרקע ותקבל חוזה חכירה מול המנהל. כ- 270 משפחות ותיקות יוכלו לדחות תשלומים לעתיד (לעת מימוש).

עם זאת, ההטבה של ה 33% היא רק על חלקת המגורים, דהיינו על 375 מגרשים בגח"א – שאחרי שנמלא את המכסה (עוד כ 25 מגרשים) – יתר החברים ידרשו לתשלום של 91% .

בנוסף, אני מציע לשקול – קבלת החלטה על אי ביצוע של "טבלת איזונים" בין המשפחות הוותיקות והצעירות – על מנת להקל על המשפחות הצעירות (שהתקבלו ויתקבלו אחרי 2007) ובהתחשב שמשפחות הוותיקות – יכולות לדחות תשלומים ולגלם את התשלום בעת המימוש כך שהם אינן מוציאות כסף מהכיס.

נושאים חברתיים –

• הרצון של כולנו שיקלטו ויגורו בגבעת חיים בנים וצאצאים – אפשרי
• ה"שליטה" של הקיבוץ דומה – במגבלות הן ב 1411 והן ב 1447 .
• הצביון הקיבוצי והאווירה הקהילתית – אינם קשורים ישירות לנושא "הבעלות" על הבית וישנם קיבוצים רבים שביצעו שיוך מלא (751) ומקיימים קהילות תוססות, איכותיות ועם חיי קהילה משגשגים – זה תלוי בנו.

כל אלו ניתן ליישם בהחלטה 1411

בשתי ההחלטות ישנם נושאים דומים. ההבדלים בין חלופת האגודה (1447) וחלופת השיוך המלא (1411) אינם גדולים כל כך – ויכולנו לחיות עם החלטה זו או זו, אם לא הייתה נקודה מרכזית שונה – והיא התשלום מראש ובמזומן בחלופת האגודה.

לסיכום השוואתי בין שתי החלופות:

חלופת האגודה –

היתרון: מאפשרת הנחות שונות ומסויימות על כלל יחידות הדיור

החיסרון: התשלום חייב להיעשות כולו מייד ובמזומן – מעל 100 מיליון ₪ ולכן לא ניתנת לביצוע בקיבוצי המרכז.

חלופת השיוך 1411 –

היתרון: מאפשרת ל270 בתי אב דחיית מרבית התשלום לעתיד לעת מכירה \ מימוש.

החיסרון: ההנחה היא רק על 375 מגרשים.

לכן – בבואנו לבחון את החלופות, עלינו לבחור בחלופה הכי פחות גרועה

 בכל החלופות – אני מציע להפחית את משקלם של 150 היחידות הנוספות שאושרו לגבעת חיים ברמה התכנונית – יחידות אלו להערכתי יוכלו אולי להיבנות בעוד כ- 10 שנים לפחות – בעיקר בגלל צורך בתכנון תב"ע חדשה, אישורים וכדומה – ויש להסדיר את השיוך למשפחות הקיימות בקיבוץ. אף אחד לא יודע מה יהיה בעוד 10 שנים, מה יהיו התנאים ואיך יראו יחסי המנהל והקיבוצים .

אשמח לשוחח עם כל אחד ואחת שיבקשו לשמוע ולהשמיע.

מפגש 1 בחדר האוכל על חלופות השיוך